Dienstag, 12. September 2017

Soll ich beim Verkauf meiner Immobilie einen Makler einschalten?

Sie haben sich entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen. Nun stehen Sie vor der Frage: "Soll ich einen Makler damit beauftragen oder mache ich es selbst?" Bevor Sie eine Entscheidung treffen, beantworten Sie sich die nachfolgenden Fragen selbst und trefffen dann eine Grundsatzentscheidung!



  • Kann ich den Verkaufspreis fachmännisch und marktgerecht errechnen?
  • Bin ich standfest genug, diesen Preis auch durchzusetzen?
  • Weiß ich, worauf es bei der Präsentation (Zeitung/Internet/Exposé) ankommt?
  • Wie schütze ich mich vor den zahlreichen Anrufern, die nur neugierig sind?
  • Habe ich die Zeit und Ausdauer, mich mit vielen (teilweise auch nutzlosen) Gesprächen und Besichtigungen zu beschäftigen?
  • Welche Möglichkeiten habe ich, bei den Interessenten die Spreu vom Weizen zu trennen, damit wirklich nur kaufwillige meine Immobilie besichtigen und keine Immobilien-Touristen?
  • Ist meine persönliche Erreichbarkeit für Interessenten gut gewährleistet?
  • Wie stelle ich fest, wie es um die Zahlungsfähigkeit der Interessenten steht und ob diese sich meine Immobilie überhaupt leisten können?
  • Wissen Sie, in welchen Punkten Sie als Privatverkäufer gegenüber dem Käufer das Risiko einer Haftung eingehen?
  • Kennen Sie einen guten Notar und wissen Sie worauf es bei einem Notarvertrag ankommt (Besitzwechsel, Zahlung, Erschließung, Haftung etc.)?
  • Was machen Sie, wenn der Interessent eine Immobilie in Zahlung geben will?
  • Welche Unterlagen muss ich dem Interessenten zur Verfügung stellen?
  • und...
  • und...
  • und...

Obige Aufzählung ist natürlich nicht vollständig. Sollten Sie aber hier schon Zweifel haben, dass Sie diese Aufgaben sorgfältig ALLEINE bewerkstelligen, sollten Sie ernsthaft in Erwägung ziehen, den Verkauf Ihrer Immobilie einem Profi zu überlassen. Denn es geht um IHR GELD!!!

Gerne stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung.

Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
www.k-und-f-immobilien.de

Mittwoch, 30. August 2017

Belastungsvollmacht in notariellen Grundstückskaufverträgen

Um die Durchführung von Grundstückskaufverträgen zu erleichtern, wird häufig in der notariellen Urkunde dem Käufer die Vollmacht eingeräumt, das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Als Zweck wird zunächst die Finanzierung des Kaufpreises mit Zinsen angegeben. Ohne diese Vollmacht ist eine Finanzierung des Grundstückskaufs nicht möglich. Der Kredit muss schon ausgereicht werden, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Belegung des Kaufpreises ist Voraussetzung dafür, dass der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch stellt. Hierzu wird er in der Regel in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich angewiesen.

Da der Verkäufer das Grundstück, das noch in seinem Eigentum steht, als Belastungsgegenstand zur Verfügung stellt, muss er dadurch gesichert werden, dass der Käufer seinen Anspruch gegen die finanzierende Bank auf Auszahlung der Kreditsumme bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abtritt und die Bank unwiderruflich anweist, den Kreditbetrag an den Verkäufer auszuzahlen, sobald die vertraglich festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

Soll das Grundstück höher belastet werden, etwa für die Finanzierung von Bau­maß­nahmen, muss die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer sichergestellt werden

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen

Mittwoch, 26. Juli 2017

Wohnfläche

Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

  • Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
  • Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
  • Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen

Mittwoch, 12. Juli 2017

Bautipp: Vor Einzug in Neubau das Haus ausreichend trocknen!

Die Zeitplanung für Neubauten wird immer knapper. Viele Bauherren warten sehnsüchtig auf den Tag des Einzugs und den Start in den eigenen vier Wänden. Dabei ist es wichtig, neugebaute Häuser mit frischem Putz und Estrich gründlich austrocknen zu lassen. Andernfalls kann ein verfrühter Einzug erhebliche finanzielle Folgen haben, warnt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB).

Wenn die Feuchtigkeit nicht mit System aus dem Gebäude geheizt und gelüftet wird, besteht die Gefahr von Schimmelbildung. Die Bauexperten raten daher, mindestens zwei Wochen nach Abschluss der Handwerksarbeiten das leere Haus konsequent zu heizen und drei- bis viermal pro Tag zu lüften. Bauherren sollten durch kurze Stoßlüftungen für einen Luftaustausch sorgen und nicht permanent die Fenster gekippt lassen.

Als Fazit empfieht der VPB: Auch wenn die Zeit drängt sollten Bauherren ausreichend Zeit für die Austrocknung ihrer frisch gebauten Häuser nehmen, um wesentlich zeitaufwendigere Sanierungsarbeiten zu vermeiden.

Quelle: http://www.immonewsfeed.de/Bautipp_Vor_Einzug_in_Neubau_das_Haus_ausreichend_trocknen-2099.htm

Donnerstag, 29. Juni 2017

Vorfälligkeitsentschädigung - Vorsicht beim Immobilienverkauf

Sie haben sich entschlossen, Ihre Immobilie zur verkaufen, die noch nicht ganz abgezahlt ist? Dann sollten Sie auch das Thema Vorfälligkeitsentschädigung beachten. Durch Ihren vorgenannten Immobilienverkauf erhält Ihre finanzierende Bank ja den noch offenen Darlehensbetrag durch den Verkauf vorzeitig zurück. War das Darlehen aber noch mit einer festen Zinstbindung ausgestattet, wird Ihre Bank Sie i. d. R. dafür zur Kasse bitten.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich nämlich Banken für den Fall einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung (vor Ende der Zinsfestbindung) den Differenzbetrag entlohnen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann.

Sprechen Sie also vor Ihren Verkauf mit Ihrem Kreditinstitut, in welcher Höhe ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, damit Sie nachher nicht böse überrascht werden.

Mit freundlicher Empfehlung

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Mittwoch, 14. Juni 2017

Nachbarschaftsrecht



Bei nachbarrechtlichen Fragen ist häufig falsches Wissen verbreitet. Folglich sorgt es oft für Streit unter den Nachbarn. Hier ein paar typische Streitpunkte und wie sie zu vermeiden sind.

1. Herüberhängendes Obst
So lange Obst am Baum hängt, gehört es dem Eigentümer des Obstbaums. Nur wenn es runtergefallen ist, gehört es dem, auf dessen Grundstück es fiel.

2. Samenflug durch Unkraut
Gegen Samenflug durch Unkraut vom Nachbargrundstück kann man nichts machen. Sie können sich zwar beim Nachbarn beschweren, er muss aber deswegen nicht handeln.

3. Musizieren
Beim Musizieren müssen Sie auf Zimmerlautstärke und die vorgegebenen Ruhezeiten achten.

4. Videoüberwachung
Sobald Sie mit Ihrer Kamera nicht nur den eigene Hauseingang oder das eigene Grundstück aufnehmen, können Nachbarn ein Unterlassen verlangen, falls diese sich dadurch in ihrem Persönlichkeitsrecht verletzt fühlen.

5. Reparaturen z. B. bei Grenzbebauung
Man kann sich normalerweise auf das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht berufen, das Ihnen das Betreten des Nachbargrundstücks erlaubt. Jedoch nur, wenn die Reparaturen ausschließlich nur vom Nachbargrundstück durchgeführt werden können. Sie müssen die Durchführung aber rechtzeitig beim Nachbarn ankündigen (Beginn, Dauer, Art und Umfang der Arbeiten).

6. Rasen mähen
Da gibt es einmal die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Hiernach dürfen geräuschintensive Gartengeräte nur werktags (von Montag bis Samstag) in der Zeit zwischen 7:00 Uhr und 20:00 Uhr benutzt werden - jedoch auch nicht ständig. Denn es gibt i. d. R. auch Ruhezeiten, die einzuhalten sind. Diese sind allerdings abhängig von den Vorgaben der jeweiligen Kommune.

Montag, 29. Mai 2017

Der Immobilienverkauf mit Makler und seine Vorteile



Leider ist das Image des Immobilienmaklers in der Öffentlichkeit nicht das Beste. „Sie seien ja nur aufs schnelle Geld aus und tun wenig dafür…“ ist häufig die Meinung. Doch ist es wirklich so?

Bei einem erfolgreichen Immobilienverkauf, den ein professioneller Makler begleitet, bringt das dem Verkäufer einen Mehrwert. Denn ein guter Makler bringt nicht nur hohe Fachkenntnisse und ein großes Verhandlungsgeschick mit, sondern auch eine Menge Erfahrung – und dies zu Gunsten des Verkäufers.

Unterschätzen Sie nicht den Aufwand eines Immobilienverkaufs!
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Denken Sie dabei bitte auch an die viele Arbeit, die das Vorhaben mit sich bringt. Denn ein Verkauf erfordert Zeit und kann aufwändig sein, auch wenn so manche Dienstleister im Internet (Prop-Techs, Immobilienportale usw.) häufig das Gegenteil behaupten. Beachten Sie, dass es bei einem Immobilienkauf aus Sicht des Käufers i. d. R. um eine einmalig hohe Investition geht und bedenken dass er dies nicht so „hopplahopp“ entscheidet.
Aber auch für Sie als Verkäufer ist dies wahrscheinlich ein großer Schritt. Schon deshalb sollten Sie überlegt handeln und mit einem guten Immobilienmakler zusammenarbeiten.

Was bringt Ihnen ein guter Makler?
Ein professioneller Immobilienmakler hat im Grunde mehrere Kernkompetenzen, die Sie bei Ihrem Immobilienverkauf nutzen können. Er kann aufgrund mehrjähriger Erfahrung sachgerecht den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln, da er die Marktsituation sehr gut kennt und sie entsprechend einschätzen kann.
Des Weiteren haben Makler oft ein großes Netzwerk an Kontakten und Kaufinteressenten, wo bereits eine Vertrauensbasis besteht.
Nicht zu unterschätzen ist auch eine professionelle Objektpräsentation samt Verhandlungsführung als weitere Kompetenz, die ein guter Makler leistet. Er kann sich in die Situation von Kaufinteressenten reinversetzen und weiß was denen wichtig ist. Folglich kann der Makler Bedenken ggf. entkräften.
Auch die Bonität/Kaufkraft eines Interessenten spielt bei den Verhandlungen eine wichtige Rolle. Auch hierauf wird ein guter Makler sein Augenmerk legen.

Typische Fehler bei privaten Immobilienverkäufern
„Was kann an einem Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksverkauf schon so schwer sein…?“ So oder ähnlich denken viele Privatverkäufer. Bedenkt man jedoch die Summen, um die es hier geht, ist Vorsicht angebracht. Diese Fehler sollten Sie auf jeden Fall vermeiden:

Mangelndes Timing
Auch wenn der Immobilienmarkt derzeit in Ingolstadt gut läuft, gilt das nicht für alle Objektarten und Lagen gleich. Ein falscher Verkaufszeitpunkt kann fatale Folgen für Sie haben und somit auch einen entsprechenden Geldverlust.

Falscher Angebotspreis
Es kommt natürlich auch auf den richtigen Angebotspreis an. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, ist er zu hoch, vergraulen Sie Interessenten.

Schlechte Präsentation
Ein Kaufinteressent bekommt in der Regel mindestens zweimal einen Eindruck von Ihrer Immobilie. In der Immobilienanzeige und bei einer Besichtigung. Und genau dabei sollten Sie Zeit und Arbeit investieren. Eine professionell gestaltete Anzeige mit hochwertigen Bildern, Plänen, 360°-Tour und Immobilienvideo sowie ein sauberes, homgestagtes Haus/Wohnung lohnen sich auf jeden Fall.

Mangelhafte Vorbereitungen
Ein Immobilienverkauf ist auch ein komplizierter rechtlicher und bürokratischer Vorgang. Das Bereithalten aller erforderlichen Unterlagen ist ebenso wichtig wie die notarielle Vorbereitung des Kaufvertrages. Wer hier ungenau vorgeht, kann Ärger bekommen bzw. den Verkauf behindern.

„Geiz ist geil“ ist fehl am Platz
Wer das Honorar eines Maklers sparen will, wird nicht leicht das Optimale aus seinem Verkauf herausholen. Denn der Makler, dessen Courtage prozentual berechnet wird, möchte ja schließlich einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen.