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Donnerstag, 30. Juni 2011
Die aktuellen Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt
Hier die aktuellen Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt im Einzelnen: Ingolstadt (2,7%), Pfaffenhofen (1,9%), Neuburg-Schrobenhausen (1,9%) und Eichtätt (1,1%). Das sind doch Sitzenwerte.
Immobilienwirtschaftlicher Aktivitätsindex für Wohnimmobilien bayer. Großstädte
Der vom IVD-Institut errechnete immobilienwirtschaftliche Aktivitätsindex zeigt an wie viele Wohnimmobilien in den bayerischen Großstädten 2010 zum Verkauf angeboten wurden. Auffallend ist, daß dieser Wert in München mit 28,9 Objekte/1.000 Einwohner (Baugrundstücke 1,0, Wohnungen 22,4 und Häuser 5,5) und Erlangen 25,3 Objekte/1.000 Einwohner (Baugrundstücke 1,1, Wohnungen 16,2 und Häuser 8,0), sowie INGOLSTADT 26,5 Objekte/1.000 Einwohner (davon Baugrundstücke 1,9, Wohnungen 14,6 und Häuser 10,0) relativ niedrig ausfiel. Grund hierfür ist die große Nachfrage und die gute wirtschaftliche Entwicklung, die das Angebot deutlich ausgedünnt hat. Auf der anderen Seite liegt der Indexwert in Fürth bei einem beachtlichen Wert von 45,9 (davon Baugrundstücke 2,1, Wohnungen 30,7 und Häuser 13,1) deutlich höher was u.a. auf Verwerfungen im Gefolge der Quelle-Insolvenz zurückzuführen ist.
Der Immobilienwirtschaftlicher Aktivitätsindex für Wohnimmobilien lag im Mittel der Bayerischen Großstädte bei 32 Objekte/1.000 Einwohner (Baugrundstücke 1,5, Wohnungen 21, und Häuser 9,5).
(Quelle: IVD-Institut vom 30.06.2011)
Der Immobilienwirtschaftlicher Aktivitätsindex für Wohnimmobilien lag im Mittel der Bayerischen Großstädte bei 32 Objekte/1.000 Einwohner (Baugrundstücke 1,5, Wohnungen 21, und Häuser 9,5).
(Quelle: IVD-Institut vom 30.06.2011)
Montag, 27. Juni 2011
Mieten in Ingolstadt steigen weiter!
Auszug aus der aktuellen Pressenotiz Nr. 27 - 27.06.2011 des IVD-Süd: Dank der hervorragenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquote bayernweit hält der Zuzug der Bevölkerung in INGOLSTADT ununterbrochen an. Stark steigende Nachfrage nach Wohnraum spiegelt sich in einem hohen Kauf- und Mietpreisniveau wider. So verzeichnete Ingolstadt im Frühjahr 2011 im Vergleich zum Herbst 2010 die stärksten Mietanstiege unter bayerischen Groß- und Mittelstädten. Die Mieten für Altbauwohnungen liegen in Ingolstadt aktuell bei 8,00 ?/m² (Veränderung zum Herbst 2010 +16,1 %), für Bestandswohnungen bei 8,80 ?/m² (+5,4 %) und für neuerrichteten Wohnungen bei 9,30 ?/m² (+8,8 %).
Donnerstag, 16. Juni 2011
10 Merkmale seriöser Makler
Das Berufsbild des Immobilienmaklers ist sehr komplex geworden. Schon längst beschränken sich Makler nicht mehr ausschließlich auf das einfache Nachweisen von Immobilien. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden. Dennoch gibt es für das Berufsbild des Immobilienmaklers in Deutschland nach wie vor nur geringe gesetzliche Voraussetzungen, die Bezeichnung „Makler" ist nicht geschützt. Das macht es für den Laien oft schwer, seriöse, gut qualifizierte Dienstleister von „schwarzen Schafen" zu unterscheiden. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat eine Checkliste zusammengestellt, die dabei hilft, einen kompetenten Makler zu erkennen.
1. Marktkenntnis:
Professionelle Immobilienmakler kennen ihren Markt. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen. Sie stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.
2. Referenzen:
Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können - also auf erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden verweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen.
3. Beratung ohne Zeitdruck:
Ein seriöser Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden Zeit zu nehmen und sie nicht nur mit einigen Adressen abzuspeisen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Ein Alarmsignal für Kunden sind Behauptungen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf nur noch Formsache. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden. Zudem wird er niemals eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln.
4. Individuelle Beratung:
Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen.
5. Realistische Beratung:
Seriöse Makler kennen den marktgerechten Preis für eine Immobilie und können ihn auch begründen. Sie warnen Kunden davor, ihr Haus oder ihre Immobilie zu teuer anzubieten. Denn wenn Kunden ihre Immobilie zu einem unrealistisch teueren Preis inserieren, wird diese schnell zu einem Ladenhüter. Um die Immobilie später überhaupt noch verkaufen zu können, muss dann der Preis oft noch deutlich unter den gesenkt werden, der zu Anfang realistischerweise hätte gefordert werden können.
6. Haftpflicht:
Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.
7. Problembewusste Beratung:
Ein seriöser Immobilienmakler ist ein Berater, der niemandem vorgaukelt, ein Kauf- oder Verkaufswunsch sei schnell und einfach zu erfüllen. Er wird genauestens prüfen, wo eventuell Probleme bestehen oder auftauchen könnten und wird bei deren Lösung helfen. So verbergen sich beispielsweise bei Eigentumswohnungen in Teilungserklärungen oder Sondernutzungsrechten mitunter komplizierte Sachverhalte.
8. Planvolle Vorgehensweise:
Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.
9. Kundenpflege:
Ein professioneller Makler behandelt seinen Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages als Kunden und verschwindet nach der Zahlung der Provision nicht sofort von der Bildfläche. Vielmehr wird er auch danach noch bei eventuell auftretenden Problemen helfen.
10. Mitgliedschaft im Fachverband:
Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD). Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. Der Kunde sollte keine Scheu davor haben, den Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erbringen.
1. Marktkenntnis:
Professionelle Immobilienmakler kennen ihren Markt. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen. Sie stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.
2. Referenzen:
Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können - also auf erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden verweisen können. Um herauszufinden, wie die bisherigen Kunden des Maklers dessen Leistungen beurteilen, kann sich der neue Kunde deren Adressen geben lassen und sich bei diesen erkundigen.
3. Beratung ohne Zeitdruck:
Ein seriöser Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden Zeit zu nehmen und sie nicht nur mit einigen Adressen abzuspeisen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Ein Alarmsignal für Kunden sind Behauptungen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf nur noch Formsache. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden. Zudem wird er niemals eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln.
4. Individuelle Beratung:
Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen.
5. Realistische Beratung:
Seriöse Makler kennen den marktgerechten Preis für eine Immobilie und können ihn auch begründen. Sie warnen Kunden davor, ihr Haus oder ihre Immobilie zu teuer anzubieten. Denn wenn Kunden ihre Immobilie zu einem unrealistisch teueren Preis inserieren, wird diese schnell zu einem Ladenhüter. Um die Immobilie später überhaupt noch verkaufen zu können, muss dann der Preis oft noch deutlich unter den gesenkt werden, der zu Anfang realistischerweise hätte gefordert werden können.
6. Haftpflicht:
Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.
7. Problembewusste Beratung:
Ein seriöser Immobilienmakler ist ein Berater, der niemandem vorgaukelt, ein Kauf- oder Verkaufswunsch sei schnell und einfach zu erfüllen. Er wird genauestens prüfen, wo eventuell Probleme bestehen oder auftauchen könnten und wird bei deren Lösung helfen. So verbergen sich beispielsweise bei Eigentumswohnungen in Teilungserklärungen oder Sondernutzungsrechten mitunter komplizierte Sachverhalte.
8. Planvolle Vorgehensweise:
Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.
9. Kundenpflege:
Ein professioneller Makler behandelt seinen Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages als Kunden und verschwindet nach der Zahlung der Provision nicht sofort von der Bildfläche. Vielmehr wird er auch danach noch bei eventuell auftretenden Problemen helfen.
10. Mitgliedschaft im Fachverband:
Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD). Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. Der Kunde sollte keine Scheu davor haben, den Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erbringen.
Mittwoch, 15. Juni 2011
Donnerstag, 9. Juni 2011
Diese Objektunterlagen/Auskünfte sollten Sie beim Verkauf/Kauf Ihres Hauses/Ihrer Wohnung/Ihres Baugrundstücks vorlegen können bzw. einsehen
- Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt)
- Berechnungen (Wohnfläche, Kubatur)
- Lageplan
- Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
- Bebauungsplan
- Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter
- Alt- und Baulasten
- Grundsteuerbescheid
- Brandversicherungsurkunde
- Energiepass
- Baubeschreibung
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge
- Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Beschlusssammlung
- Verwaltervertrag
- Hausordnung
- Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
- Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse der Mieter
- Aktuelle Höhe der Nettomiete
- Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung
Wie finde ich den richtigen Immobilienmakler?
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört für viele Menschen zu den wichtigsten Geschäftsabschlüssen in ihrem Leben. Die Auswahl von Objekten oder Interessenten sowie die Entscheidung über den Preis sollten daher nicht ohne fachmännischen Rat getroffen werden.
Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer eine umfassende Beratung und schützen so ihre persönlichen finanziellen Interessen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Denn die Arbeit eines Maklers beginne keineswegs erst mit dem Exposé. „Ein richtiger Profi begutachtet Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Er informiert über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und steht bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Professionelle Makler kennen zudem das Angebot und die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.“
Ausbildung und Spezialisierung
Für Käufer und Verkäufer stellt sich dabei oft gleichermaßen die Frage, wie sie den richtigen Makler finden? „Für den Verbraucher ist es häufig schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von Sonntagsmaklern zu unterscheiden“, sagt Schick. „Kompetente Makler verfügen in der Regel über eine umfassende Ausbildung und eine mehrjährige praktische Erfahrung.“ Kompetenz und Erfahrung sind jedoch oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Verbraucher sollten daher nach möglichen Referenzen fragen. „Jeder professionell arbeitende Makler wird Zeugnisse seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können“, sagt Schick. „Zufriedene Kunden und erfolgreich vermittelte Objekte sind wichtige Hinweise auf die Kompetenz des Anbieters.“ Gegebenenfalls könne man auch um Adressen bisheriger Kunden bitten, um sich bei diesen über die Tätigkeit des Maklers zu erkundigen.
Käufer wie Verkäufer sollten bei der Auswahl eines Maklers zudem immer auch berücksichtigen, dass ein Anbieter immer nur bestimmte Teile des Immobilienmarktes überblicken kann. „In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekt beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein“, erklärt Schick „Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben.“ Der IVD rät von „Alleskönnern“ ab und empfiehlt Makler, die Experten im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment sind.
Zertifizierung und Mitgliedschaft in einem Verband
Ein weiterer wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen. Denn auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Ein Verband fungiert außerdem als Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder. Beim IVD ist beispielsweise der Rechtsanwalt Dr. Peter Breiholdt als neutraler Ombudsmann für Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht angenommen, können die Parteien die Gerichte anrufen.
Mindestens ebenso zuverlässig aber bislang noch nicht so weit verbreitet wie die Mitgliedschaft in einem Verband ist die Zertifizierung nach der neuen Maklernorm DIN EN 15733. Die Norm definiert unter anderem die fachliche Mindestqualifikation, die erforderlichen Verhaltensregeln und die wesentlichen Informationspflichten von Immobilienmaklern. Makler, die sich nach der Norm zertifizieren lassen, sind verpflichtet, die Interessen der Auftraggeber zu schützen, ihnen alle transaktionsrelevanten Daten zur Verfügung zu stellen und jede Diskriminierung zu vermeiden.
Beratung und HonorarWer sich zunächst selbst einen persönlichen Eindruck von der Beratungsqualität eines Maklers machen will, sollte gleich anfangs das direkte Gespräch suchen. „Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht“, sagt Schick. „Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen, vor Risiken warnen, sein Leistungsspektrum darlegen und über Aufwand und das Honorar informieren.“ Auf keinen Fall werde ein professioneller Makler Vorauszahlungen verlangen.
Der IVD rät zudem: Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, solle sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die möglichen Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten klar benennen und keine Einwände gegen die Einbeziehung externer Hilfen beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts haben.
Ist die Entscheidung für einen Makler gefallen, empfiehlt der IVD, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden. In einem Maklervertrag werden neben seinen Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, gegebenenfalls die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten fixiert. Der IVD weist darauf hin, dass die Provision ein erfolgsabhängiges Honorar ist, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.
Spezialisten bevorzugen • Auf Zertifizierung bzw. Verbandsmitgliedschaft achten • Beratung im Gespräch überprüfen
Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Käufer wie auch Verkäufer eine umfassende Beratung und schützen so ihre persönlichen finanziellen Interessen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Denn die Arbeit eines Maklers beginne keineswegs erst mit dem Exposé. „Ein richtiger Profi begutachtet Grundstücke und Gebäude, analysiert den Markt und bestehende Mietverträge. Er informiert über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und steht bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Professionelle Makler kennen zudem das Angebot und die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.“
Ausbildung und Spezialisierung
Für Käufer und Verkäufer stellt sich dabei oft gleichermaßen die Frage, wie sie den richtigen Makler finden? „Für den Verbraucher ist es häufig schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von Sonntagsmaklern zu unterscheiden“, sagt Schick. „Kompetente Makler verfügen in der Regel über eine umfassende Ausbildung und eine mehrjährige praktische Erfahrung.“ Kompetenz und Erfahrung sind jedoch oft nicht auf den ersten Blick ersichtlich. Verbraucher sollten daher nach möglichen Referenzen fragen. „Jeder professionell arbeitende Makler wird Zeugnisse seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können“, sagt Schick. „Zufriedene Kunden und erfolgreich vermittelte Objekte sind wichtige Hinweise auf die Kompetenz des Anbieters.“ Gegebenenfalls könne man auch um Adressen bisheriger Kunden bitten, um sich bei diesen über die Tätigkeit des Maklers zu erkundigen.
Käufer wie Verkäufer sollten bei der Auswahl eines Maklers zudem immer auch berücksichtigen, dass ein Anbieter immer nur bestimmte Teile des Immobilienmarktes überblicken kann. „In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekt beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein“, erklärt Schick „Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben.“ Der IVD rät von „Alleskönnern“ ab und empfiehlt Makler, die Experten im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment sind.
Zertifizierung und Mitgliedschaft in einem Verband
Ein weiterer wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der IVD verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen. Denn auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Ein Verband fungiert außerdem als Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder. Beim IVD ist beispielsweise der Rechtsanwalt Dr. Peter Breiholdt als neutraler Ombudsmann für Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht angenommen, können die Parteien die Gerichte anrufen.
Mindestens ebenso zuverlässig aber bislang noch nicht so weit verbreitet wie die Mitgliedschaft in einem Verband ist die Zertifizierung nach der neuen Maklernorm DIN EN 15733. Die Norm definiert unter anderem die fachliche Mindestqualifikation, die erforderlichen Verhaltensregeln und die wesentlichen Informationspflichten von Immobilienmaklern. Makler, die sich nach der Norm zertifizieren lassen, sind verpflichtet, die Interessen der Auftraggeber zu schützen, ihnen alle transaktionsrelevanten Daten zur Verfügung zu stellen und jede Diskriminierung zu vermeiden.
Beratung und HonorarWer sich zunächst selbst einen persönlichen Eindruck von der Beratungsqualität eines Maklers machen will, sollte gleich anfangs das direkte Gespräch suchen. „Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht“, sagt Schick. „Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen, vor Risiken warnen, sein Leistungsspektrum darlegen und über Aufwand und das Honorar informieren.“ Auf keinen Fall werde ein professioneller Makler Vorauszahlungen verlangen.
Der IVD rät zudem: Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, solle sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben. Er wird seine Aufgabe, die möglichen Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten klar benennen und keine Einwände gegen die Einbeziehung externer Hilfen beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts haben.
Ist die Entscheidung für einen Makler gefallen, empfiehlt der IVD, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden. In einem Maklervertrag werden neben seinen Dienstleistungen auch die Vertragslaufzeit, gegebenenfalls die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung sowie die Auflösungsmodalitäten fixiert. Der IVD weist darauf hin, dass die Provision ein erfolgsabhängiges Honorar ist, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.
Quelle: Pressemitteilung des Immobilienverbandes IVD, www.ivd.net
Dienstag, 7. Juni 2011
Montag, 6. Juni 2011
Ingolstadts OB Alfred Lehmann zieht eine Halbzeitbilanz der Legislaturperiode.
In seiner Halbzeitbilanz stellt Oberbürgermeister Alfred Lehmann eine ganze Reihe von Maßnahmen heraus, die in den letzten drei Jahren in Ingolstadt umgesetzt wurden. Besonders wirtschaftlich habe sich die Stadt hervorragend entwickelt – Beispiel hierfür ist das GVZ oder die erfolgreiche Bekämpfung der Arbeitslosigkeit. Aber auch städtebaulich wurde vieles getan. So wird neben dem Münsterumfeld noch eine ganze Reihe von Straßen saniert und im Rahmen des Leerstandsmanagements sind derzeit 50 Objekte in der Umsetzung. Im Bereich der Kultur passiert ebenfalls vieles, was auch überregional Aufmerksamkeit erregt, wie z.B. das Georgische Kammerorchester Ingolstadt. Und nicht zuletzt ist Ingolstadt führend beim Ausbau der Kindertageseinrichtungen.
Hier gehts zum Video seines Berichts: http://www2.ingolstadt.de/index.phtml?La=1&NavID=465.468&MNavID=1.2,Navigation%20Ingolstadt
Hier gehts zum Video seines Berichts: http://www2.ingolstadt.de/index.phtml?La=1&NavID=465.468&MNavID=1.2,Navigation%20Ingolstadt
Freitag, 3. Juni 2011
So testen Sie Ihren Immobilienmakler
Bevor Sie einen Immobilienmakler beauftragen, sollten Sie dessen Leistungen prüfen. Wenn Ihr zukünftiger Makler die nachfolgenden Punkte gut erfüllt, haben Sie eine sehr gute Wahl getroffen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar wertvolle Hinweise zu dem Thema geben.
Mit freundlichen Grüßen aus Ingolstadt
Gerhard Fischermeier
- Hat Ihr Makler überhaupt eine Ausbildung als solcher?
- Nimmt Ihr Makler regelmäßig an Weiterbildungen teil?
- Hat Ihr Makler ein eigenes Büro oder arbeitet er nur von zu Hause?
- Übt Ihr Makler seine Tätigkeit hauptberuflich aus?
- Wird eine Marktpreisermittlung durchgeführt?
- Wird eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt?
- Übergibt Ihnen Ihr Makler eine schriftliche Leistungsgarantie bzw. einen Marketingplan?
- Werden alle wichtigen Objektunterlagen angefordert?
- Wird Ihre Immobilie genau angesehen?
- Werden alle bedeutenden Immobilienfakten notiert?
- Wird über eventuelle Mängel der Immobilie und deren Beseitigung gesprochen?
- Werden optische Maßnahmen zur besseren Objektpräsentation vorgeschlagen?
- Werden Sie über die Durchsetzbarkeit Ihrer Angebotsbedingungen aufgeklärt?
- Beachten Sie, dass Ihr Makler nicht zu viele Objekte betreut, damit er noch genügend Zeit für Ihre Immobilie aufbringen kann.
- Wie lange benötigt Ihr Makler im Durchschnitt für eine erfolgreiche Vermarktung?
- Verfügt Ihr Makler über Referenzen?
- Informiert Sie Ihr Makler über seine Verkaufsaktivitäten?
- Führt Ihr Makler die Objektbesichtigungen professionell durch (nur mit ernsthaften Interessenten)?
- Sind bereits Interessenten vorhanden?
- Analysiert Ihr Makler die Interessenten im Vorfeld, ob diese überhaupt zu Ihrer Immobilie passen (geschulte Verhandlungen zur Qualifizierung der Interessenten)?
- Arbeitet Ihr Makler mit Finanzierungsspezialisten zusammen, damit geprüft werden kann, ob sich Interessenten Ihre Immobilie auch leisten können?
- Weist Ihr Makler Ihnen die Interessenten schriftlich nach?
- Verhandelt Ihr Makler objektiv mit den Interessenten?
- Informiert Sie Ihr Makler laufend über die Verhandlungsstände mit den Interessenten?
- Bietet Ihnen Ihr Makler auch Objekt-Tracking an? (Kontrolle der Makleraktivitäten durch Eigentümer nach Erhalt einer persölichen Online-Zugangskennung zum Objekt.)
- Macht Ihr Makler Gemeinschaftsgeschäfte mit anderen Maklern, damit der Verkauf Ihrer Immobilie zusätzlich beschleunigt werden kann?
- Hat Ihr Makler ein funktionierendes Netzwerk?
- Ist Ihr Makler in einer Maklervereinigung organisiert (IVD etc.)?
- Bietet Ihr Makler zusätzlich spezielle Marketingmaßnahmen an (Open House, Bieterverfahren)?
- Werden Verkaufsschilder am Objekt angebracht?
- Wird ein aussagekräftiges, optisch gut gestaltetes Exposé erstellt?
- Werden die Objektbilder von einem Berufsfotografen erstellt?
- Werden die Objektpläne verkaufsfördernd aufbereitet (2D- und/oder 3D-Ansichten von einem Grafikbüro)?
- Wird Ihr Objekt in den führenden Internetportalen für Immobilien sowie auf der Maklerhomepage angeboten?
- Wird Ihr Objekt im Immobilienteil der führenden Tageszeitung vor Ort angeboten?
- Wird eine Verkaufsflyeraktion durchgeführt?
- Wird Schaufensterwerbung bzgl. Ihrer Immobilie betrieben?
- Ist das Maklerbüro ständig erreichbar und nicht immer nur der Anrufbeantworter?
- Bereitet Ihr Makler den Entwurf des Kaufvertrages ordnungsgemäß in Zusammenarbeit mit einem Notariat vor?
- Vereinbart Ihr Makler den Notartermin?
- Ist Ihr Makler bei der notariellen Beurkundung dabei?
- Betreut Ihr Makler Sie auch noch nach Beurkundung des Kaufvertrages weiter (Objektübergabe etc.)?
Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar wertvolle Hinweise zu dem Thema geben.
Mit freundlichen Grüßen aus Ingolstadt
Gerhard Fischermeier
Mittwoch, 1. Juni 2011
10 Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Tipp 1: Nehmen Sie sich Zeit (und Geld)!
Interessenten für Wohnimmobilien gibt es wie Sand am Meer, könnte man meinen. Und doch befindet sich unter all´ den Leuten, die in Ihr Haus kommen und sich in allen Ecken und Winkeln umschauen, nur eine einzige Person beziehungsweise Familie, die Ihr Haus tatsächlich kaufen kann und will. Und um diesen Interessenten herauszufiltern, brauchen Sie vor allem eins: Zeit. Sie brauchen Zeit, um Anzeigen zu entwerfen, Zeit, um Dokumente zu besorgen oder zu suchen, Zeit, um Anrufe und/ oder Briefe/E-Mails von Interessenten zu beantworten, Zeit, um Termine zu vereinbaren und natürlich noch viele Wochenenden, an denen Sie die jeweiligen Personen durch Ihr Eigen führen und ihnen viele Male alles darüber erklären und erzählen. Ach ja, und neben der Zeit müssen Sie schon einiges Geld in entsprechende Anzeigen in Zeitungen oder im Internet investieren, um überhaupt wahrgenommen zu werden - natürlich erst, nachdem Sie Ihre Anzeige getextet und ansprechend gestaltet haben.
Tipp 2: Seien Sie vorsichtig!
Die erste Anzeige ist erschienen, Ihr Haus findet sich im Internet, und endlich melden sich Ihre Interessenten, um mehr über die Immobilie zu erfahren. Doch Vorsicht: Geben Sie nicht zu detaillierte Informationen heraus, denn es gibt durchaus Menschen, die sich nur als Interessenten ausgeben, um die Zeiten herauszufinden, in denen Sie nicht zuhause sind, um dann in aller Seelenruhe Ihr Haus/Ihre Wohnung „auszuräumen". Natürlich ist es alles andere als einfach, schon am Telefon herauszufinden, was der Anrufer wirklich von Ihnen will. Überlegen Sie sich daher gut, wem Sie detaillierte Objektdaten geben - schließlich kennen Sie die Person nicht. Wohlüberlegte Fragen sollten Ihnen dabei helfen, schon im Vorfeld „die Spreu vom Weizen zu trennen".
Tipp 3: Kalkulieren Sie realistisch!
Ihr Haus ist ein Unikat - so viel steht fest. Auch wenn es noch Dutzende ähnlicher Häuser in Ihrem Wohnort gibt, sind diese doch immer unterschiedlich. Darum ist es auch sehr viel schwieriger, den Preis für Ihre Immobilie zu schätzen als denjenigen, den Ihr Auto erzielen würde. Deswegen sollten Sie vor der Festlegung des Verkaufspreises Ihren lokalen Markt genau sondieren: Welche Nachfrage gibt es, wie sind die regionalen Lebensbedingungen, zu welchem Preis werden ähnliche Immobilien derzeit angeboten? Diese aufwändige Recherchearbeit dient nur einem Ziel: Dem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, verprellen Sie Ihre Interessenten und zahlen letztlich drauf. Und wenn Sie ihn zu niedrig kalkulieren, verlieren Sie bares Geld!
Tipp 4: Präsentieren Sie Ihre Immobilie!
Häufig werden potenzielle Käufer schon durch lieblos zusammenkopierte Pläne oder schlechte Fotos vergrault, so dass es erst gar nicht zu einer Besichtigung, geschweige denn zum Kauf Ihres Hauses/Ihrer Wohnung kommt. Lassen Sie in diesem Bereich nichts „anbrennen"! Gestalten Sie Ihr Exposé aufwendig und professionell, machen Sie ansprechende Fotos (am besten durch einen Berufsfotografen), auch im Weitwinkelformat, um Ihren Interessenten einen aussagekräftigen Eindruck zu vermitteln. Auch der Begleittext ist extrem wichtig für denjenigen, der Ihr Haus kennen lernen will. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit und fertigen Sie hochwertige Exposés an, um Ihre Interessenten zu beeindrucken.
Tipp 5: Verhandeln Sie geschickt!
Preisverhandlungen dürften den meisten Menschen geläufig sein: Egal, ob beim Autokauf oder der neuen Stereoanlage, gefeilscht wird hierzulande gerne und oft. Doch wie sieht das bei einem Verkauf der eigenen vier Wände aus? Hier spielen Emotionen erfahrungsgemäß eine große Rolle, was dazu führt, dass Sie als Verkäufer gar nicht in der Lage sind, „objektiv" zu verhandeln, da Sie sozusagen „betriebsblind" sind. Doch auch wenn Ihr Ansatz realistisch ist, lauern noch etliche Fallstricke während der Verhandlung auf Sie. Zum Beispiel ist es gefährlich, sich nach einem vermeintlich erzielten Verhandlungsergebnis allzu offensichtlich zu entspannen, da dies von dem Interessenten oft dazu ausgenutzt wird, um den Preis doch noch nach unten zu drücken.
Tipp 6: Vergessen Sie den Notar (nicht)!
Seriös und solide - das verbinden die meisten Menschen mit einem Notar. Hier sollte man sich doch auch als Verkäufer eines Hauses/einer Wohnung sicher und gut beraten fühlen, werden Sie denken. Doch weit gefehlt! Denn neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung. Insbesondere ist es nicht die Aufgabe des Juristen, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Denn gemäß der Vertragsfreiheit darf auch ein rechtlich nachteiliges Geschäft getätigt werden, sofern es nicht gegen die guten Sitten verstößt. Es gibt also nicht „Ihren" Notar. Achten Sie daher genau auf den Vertragsentwurf, wenn Sie ihn formulieren: Er sollte juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein - damit Sie im Notartermin keine böse Überraschung erleben.
Tipp 7: Seien Sie Finanzierungsexperte!
Je mehr Service Sie Ihrem Kaufinteressent bieten, desto höher sind die Chancen, dass er Ihr Haus auch tatsächlich kauft. Kümmern Sie sich daher auch um mögliche Finanzierungsalternativen, um möglichst vielen Interessenten die Möglichkeit zu geben, Ihr Haus zu erwerben. Sprechen Sie dazu mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten und lassen Sie sich verschiedene Angebote durchrechnen. Dieses Wissen wird Ihnen auch dann nützlich sein, wenn Sie die von Ihrem Käufer vorgelegte Finanzierung prüfen und bewerten müssen. Denn schließlich sollten Sie jedes Risiko bei dieser elementaren Frage vermeiden.
Tipp 8: Klären Sie „Altlasten" ab!
Besteht für Ihr Areal eine Grunddienstbarkeit gegenüber den Nachbarn? Oder haben Sie eine im Grundbuch eingetragene Baulast, die auf Ihrem Haus liegt? Solche Fragen müssen Sie unbedingt vor der Vermarktung Ihrer Immobilie klären, denn gerade in dem Bereich „Baulasten" herrscht bei vielen Eigentümern eine große Unkenntnis. Die kann im Extremfall dazu führen, dass der Verkauf in letzter Minute platzt, nämlich dann, wenn die hier genannten Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn oder der öffentlichen Hand erst während des Notartermins ans Licht kommen. Prüfen Sie das Bauregister sowie das Grundbuch sorgfältig auf solche Eintragungen und fertigen Sie aussagekräftige Dokumente für Ihre Verkaufsunterlagen an.
Tipp 9: Formulieren Sie den Kaufvertrag richtig!
Einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aufzusetzen, gehört sicherlich zu den kniffligsten Aufgaben im Zuge des Verkaufs einer Immobilie. Damit Sie hier keine Fehler machen, die Sie möglicherweise viel Geld kosten, müssen folgende Vereinbarungen auf jeden Fall Inhalt des Vertrags sein: Neben dem Kaufpreis ist das Datum der Zahlung wichtig. Zudem muss der Übergabetermin (Besitzübergang) festgelegt werden. Der Vertrag sollte Regeln bezüglich der Gewährleistung sowie zum Zustand der Immobilie bei der Übergabe beinhalten. Schließlich sollte er auf die eben erwähnten Grunddienstbarkeiten hinweisen, falls solche für Ihre Immobilie bestehen.
Tipp 10: Planen Sie langfristig!
Der Verkauf Ihres Hauses ist keine Angelegenheit, die sich in zwei Wochen erledigen lässt. Soviel Zeit benötigen Sie schon für eine fundierte Marktanalyse, die Identifizierung der für Sie infrage kommenden Klientel sowie die Ausarbeitung repräsentativer Verkaufsunterlagen (Dokumente und Exposés). Und nach der Schaltung der ersten Anzeige werden Sie wahrscheinlich zwar viele Besucher haben, jedoch wird keiner von diesen „Besichtigungstouristen" Ihr Haus/Ihre Wohnung kaufen wollen. Dafür sind die Käufer heutzutage zu vorsichtig geworden und haben außerdem eine nahezu perfekte Marktkenntnis dank Internet und Co. Planen Sie daher lieber mittel- bis langfristig, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen: Drei bis sechs Monate sollten Sie dafür einkalkulieren.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Tipps weiterhelfen.
Ihr
Gerhard Fischermeier
Interessenten für Wohnimmobilien gibt es wie Sand am Meer, könnte man meinen. Und doch befindet sich unter all´ den Leuten, die in Ihr Haus kommen und sich in allen Ecken und Winkeln umschauen, nur eine einzige Person beziehungsweise Familie, die Ihr Haus tatsächlich kaufen kann und will. Und um diesen Interessenten herauszufiltern, brauchen Sie vor allem eins: Zeit. Sie brauchen Zeit, um Anzeigen zu entwerfen, Zeit, um Dokumente zu besorgen oder zu suchen, Zeit, um Anrufe und/ oder Briefe/E-Mails von Interessenten zu beantworten, Zeit, um Termine zu vereinbaren und natürlich noch viele Wochenenden, an denen Sie die jeweiligen Personen durch Ihr Eigen führen und ihnen viele Male alles darüber erklären und erzählen. Ach ja, und neben der Zeit müssen Sie schon einiges Geld in entsprechende Anzeigen in Zeitungen oder im Internet investieren, um überhaupt wahrgenommen zu werden - natürlich erst, nachdem Sie Ihre Anzeige getextet und ansprechend gestaltet haben.
Tipp 2: Seien Sie vorsichtig!
Die erste Anzeige ist erschienen, Ihr Haus findet sich im Internet, und endlich melden sich Ihre Interessenten, um mehr über die Immobilie zu erfahren. Doch Vorsicht: Geben Sie nicht zu detaillierte Informationen heraus, denn es gibt durchaus Menschen, die sich nur als Interessenten ausgeben, um die Zeiten herauszufinden, in denen Sie nicht zuhause sind, um dann in aller Seelenruhe Ihr Haus/Ihre Wohnung „auszuräumen". Natürlich ist es alles andere als einfach, schon am Telefon herauszufinden, was der Anrufer wirklich von Ihnen will. Überlegen Sie sich daher gut, wem Sie detaillierte Objektdaten geben - schließlich kennen Sie die Person nicht. Wohlüberlegte Fragen sollten Ihnen dabei helfen, schon im Vorfeld „die Spreu vom Weizen zu trennen".
Tipp 3: Kalkulieren Sie realistisch!
Ihr Haus ist ein Unikat - so viel steht fest. Auch wenn es noch Dutzende ähnlicher Häuser in Ihrem Wohnort gibt, sind diese doch immer unterschiedlich. Darum ist es auch sehr viel schwieriger, den Preis für Ihre Immobilie zu schätzen als denjenigen, den Ihr Auto erzielen würde. Deswegen sollten Sie vor der Festlegung des Verkaufspreises Ihren lokalen Markt genau sondieren: Welche Nachfrage gibt es, wie sind die regionalen Lebensbedingungen, zu welchem Preis werden ähnliche Immobilien derzeit angeboten? Diese aufwändige Recherchearbeit dient nur einem Ziel: Dem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, verprellen Sie Ihre Interessenten und zahlen letztlich drauf. Und wenn Sie ihn zu niedrig kalkulieren, verlieren Sie bares Geld!
Tipp 4: Präsentieren Sie Ihre Immobilie!
Häufig werden potenzielle Käufer schon durch lieblos zusammenkopierte Pläne oder schlechte Fotos vergrault, so dass es erst gar nicht zu einer Besichtigung, geschweige denn zum Kauf Ihres Hauses/Ihrer Wohnung kommt. Lassen Sie in diesem Bereich nichts „anbrennen"! Gestalten Sie Ihr Exposé aufwendig und professionell, machen Sie ansprechende Fotos (am besten durch einen Berufsfotografen), auch im Weitwinkelformat, um Ihren Interessenten einen aussagekräftigen Eindruck zu vermitteln. Auch der Begleittext ist extrem wichtig für denjenigen, der Ihr Haus kennen lernen will. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit und fertigen Sie hochwertige Exposés an, um Ihre Interessenten zu beeindrucken.
Tipp 5: Verhandeln Sie geschickt!
Preisverhandlungen dürften den meisten Menschen geläufig sein: Egal, ob beim Autokauf oder der neuen Stereoanlage, gefeilscht wird hierzulande gerne und oft. Doch wie sieht das bei einem Verkauf der eigenen vier Wände aus? Hier spielen Emotionen erfahrungsgemäß eine große Rolle, was dazu führt, dass Sie als Verkäufer gar nicht in der Lage sind, „objektiv" zu verhandeln, da Sie sozusagen „betriebsblind" sind. Doch auch wenn Ihr Ansatz realistisch ist, lauern noch etliche Fallstricke während der Verhandlung auf Sie. Zum Beispiel ist es gefährlich, sich nach einem vermeintlich erzielten Verhandlungsergebnis allzu offensichtlich zu entspannen, da dies von dem Interessenten oft dazu ausgenutzt wird, um den Preis doch noch nach unten zu drücken.
Tipp 6: Vergessen Sie den Notar (nicht)!
Seriös und solide - das verbinden die meisten Menschen mit einem Notar. Hier sollte man sich doch auch als Verkäufer eines Hauses/einer Wohnung sicher und gut beraten fühlen, werden Sie denken. Doch weit gefehlt! Denn neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung. Insbesondere ist es nicht die Aufgabe des Juristen, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Denn gemäß der Vertragsfreiheit darf auch ein rechtlich nachteiliges Geschäft getätigt werden, sofern es nicht gegen die guten Sitten verstößt. Es gibt also nicht „Ihren" Notar. Achten Sie daher genau auf den Vertragsentwurf, wenn Sie ihn formulieren: Er sollte juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein - damit Sie im Notartermin keine böse Überraschung erleben.
Tipp 7: Seien Sie Finanzierungsexperte!
Je mehr Service Sie Ihrem Kaufinteressent bieten, desto höher sind die Chancen, dass er Ihr Haus auch tatsächlich kauft. Kümmern Sie sich daher auch um mögliche Finanzierungsalternativen, um möglichst vielen Interessenten die Möglichkeit zu geben, Ihr Haus zu erwerben. Sprechen Sie dazu mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten und lassen Sie sich verschiedene Angebote durchrechnen. Dieses Wissen wird Ihnen auch dann nützlich sein, wenn Sie die von Ihrem Käufer vorgelegte Finanzierung prüfen und bewerten müssen. Denn schließlich sollten Sie jedes Risiko bei dieser elementaren Frage vermeiden.
Tipp 8: Klären Sie „Altlasten" ab!
Besteht für Ihr Areal eine Grunddienstbarkeit gegenüber den Nachbarn? Oder haben Sie eine im Grundbuch eingetragene Baulast, die auf Ihrem Haus liegt? Solche Fragen müssen Sie unbedingt vor der Vermarktung Ihrer Immobilie klären, denn gerade in dem Bereich „Baulasten" herrscht bei vielen Eigentümern eine große Unkenntnis. Die kann im Extremfall dazu führen, dass der Verkauf in letzter Minute platzt, nämlich dann, wenn die hier genannten Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn oder der öffentlichen Hand erst während des Notartermins ans Licht kommen. Prüfen Sie das Bauregister sowie das Grundbuch sorgfältig auf solche Eintragungen und fertigen Sie aussagekräftige Dokumente für Ihre Verkaufsunterlagen an.
Tipp 9: Formulieren Sie den Kaufvertrag richtig!
Einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aufzusetzen, gehört sicherlich zu den kniffligsten Aufgaben im Zuge des Verkaufs einer Immobilie. Damit Sie hier keine Fehler machen, die Sie möglicherweise viel Geld kosten, müssen folgende Vereinbarungen auf jeden Fall Inhalt des Vertrags sein: Neben dem Kaufpreis ist das Datum der Zahlung wichtig. Zudem muss der Übergabetermin (Besitzübergang) festgelegt werden. Der Vertrag sollte Regeln bezüglich der Gewährleistung sowie zum Zustand der Immobilie bei der Übergabe beinhalten. Schließlich sollte er auf die eben erwähnten Grunddienstbarkeiten hinweisen, falls solche für Ihre Immobilie bestehen.
Tipp 10: Planen Sie langfristig!
Der Verkauf Ihres Hauses ist keine Angelegenheit, die sich in zwei Wochen erledigen lässt. Soviel Zeit benötigen Sie schon für eine fundierte Marktanalyse, die Identifizierung der für Sie infrage kommenden Klientel sowie die Ausarbeitung repräsentativer Verkaufsunterlagen (Dokumente und Exposés). Und nach der Schaltung der ersten Anzeige werden Sie wahrscheinlich zwar viele Besucher haben, jedoch wird keiner von diesen „Besichtigungstouristen" Ihr Haus/Ihre Wohnung kaufen wollen. Dafür sind die Käufer heutzutage zu vorsichtig geworden und haben außerdem eine nahezu perfekte Marktkenntnis dank Internet und Co. Planen Sie daher lieber mittel- bis langfristig, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen: Drei bis sechs Monate sollten Sie dafür einkalkulieren.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Tipps weiterhelfen.
Ihr
Gerhard Fischermeier
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