Arbeitslosenzahlen für die Region Ingolstadt - Stand März 2012

Die Arbeitslosigkeit in der Region Ingolstadt ist im März gesunken. Die Gesamtquote liegt bei 2,5 %.

Hier die Quoten der einzelnen Landkreise im Detail:

Ingolstadt: 2,9 %
Eichstätt: 1,3 %
Pfaffenhofen: 2,3 %
Neuburg-Schrobenhausen: 2,5 %

Quelle: Agentur für Arbeit

Mietkaution: Was ist erlaubt?

Die Mietkaution spielt vor allem für den Vermieter eine wichtige Rolle. Sie dient ihm als Sicherheit, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, insbesondere der Mietzahlung. Sie ist ein derart prägender Bestandteil des Mietverhältnisses, das sie vermutlich gesetzlich vorgeschrieben ist. Weit gefehlt! Ihr Ursprung ist rein vertraglicher Art. An ihrer Zahlung kommt trotzdem kaum einer vorbei, da heutige Mietverträge sie in der Regel vorsehen und kaum ein Vermieter auf sie verzichten wird. Die Redaktion von anwalt.de will Licht in die Rechte und Pflichten bei der Mietkaution bringen.

Erbringung der Kaution

Die Kaution sichert Forderungen des Vermieters. ©Fotolia.com/kwarner

Wie die Mietkaution zu erbringen ist, darf grundsätzlich der Vermieter festlegen. Er muss sich nicht auf eine bestimmte Art einlassen. Vor allem deshalb ist immer noch die Übergabe in bar an den Vermieter am häufigsten anzutreffen. Sicherer dagegen ist das ebenfalls mögliche Überreichen eines Mietersparbuchs, die Verpfändung eines Guthabens, das Stellen einer Bankbürgschaft oder der Abschluss einer Mietkautionsversicherung. Gegebenenfalls sollte mit dem Vermieter darüber gesprochen werden, ob er sich auf eine solche Form einlässt. Wer die Kaution dann trotz der vertraglichen Verpflichtung nicht erbringt, ist zwar nach Ansicht der meisten Gerichte nicht fristlos kündbar. Der Vermieter kann aber ihre Zahlung einklagen und - sofern noch nicht geschehen - die Schlüsselübergabe verweigern.
Ändert sich im späteren Verlauf des Mietverhältnisses die Miethöhe, besteht kein Anspruch auf eine entsprechende Anpassung der Kaution. Eine zusätzliche Sicherheit kann jedoch in einem Sonderfall gefordert werden. Wenn der Mieter nämlich einen behindertengerechten Umbau der Wohnung verlangt, kann der Vermieter für die Rückgängigmachung der Veränderungen weitere Sicherheiten verlangen.

Zulässige Kautionshöhe und Zahlung

Drei Nettomieten sind bei der Wohnungsmiete das Maximum. ©Fotolia.com/Marcus Klepper

Die Kautionshöhe ist im Rahmen der Wohnungsmiete festgelegt. Der Vermieter darf maximal die dreifache Nettomiete als Kautionssumme verlangen. Anderslautende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Bei der Gewerbemiete gilt diese Beschränkung dagegen nicht. Hier ist der Betrag Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter.
Nicht jeder Mieter kann die Kaution auf einmal erbringen. Zeitgleich anfallende Umzugs- und Einrichtungskosten schmälern das Budget meist ohnehin schon. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt daher, dass der Wohnungsmieter die Kaution in bar, per Sparbuch oder Hinterlegung in drei gleichen Monatsraten erbringen darf. Die erste Rate ist jedoch zu Beginn des Mietverhältnisses und die übrigen zwei in den Folgemonaten zu zahlen. Anderslautende Vertragsregelungen, die die Zahlung auf einmal, in weniger Raten oder kürzerer Zeit fordern, sind unzulässig.

Anlagepflicht der Barkaution

Bargeld ist mindestens zu Sparbuchzinsen anzulegen. ©Fotolia.com/Felix Jork

Bargeld ist vom Vermieter so anzulegen, dass sich dabei eine Verzinsung ergibt, die der eines typischen Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist eines EU-Kreditinstituts entspricht. Über die Anlageform kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen. Dazu gehört auch die Mitteilung der Kontonummer und der Kündigungsfrist.
Dagegen ist es nicht möglich, die Zinsen vor Ende des Mietverhältnisses zu fordern. Sie bleiben von einer eventuellen Inanspruchnahme der Kaution auch nicht verschont. Als Bestandteil der Kaution erhöhen sie diese, sodass der Vermieter gegebenenfalls auf die gewachsene Kautionssumme zugreifen darf.
Die Mietvertragspartner können auch eine andere Anlage der Barkaution etwa in Aktien und festverzinslichen Wertpapieren vereinbaren. Das Verlustrisiko trägt dabei aber der Mieter. Sinkt die Kautionssumme unter den vereinbarten Betrag, muss er auf Verlangen des Vermieters nachzahlen. Ist dem Vermieter dagegen die Wahl der Anlageprodukte überlassen worden, macht er sich umgekehrt eventuell schadensersatzpflichtig. Von der Kaution abfließende Kapitalertragssteuer darf der Vermieter allerdings nicht nachfordern.

Wann darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Ein grundloser Kautionszugriff ist eventuell sogar strafbar. ©Fotolia.com/Andre Bonn

Der Vermieter ist zunächst einmal verpflichtet, die Barkaution strikt getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. Er muss sie deshalb auf einem separaten Konto verwalten. Mehrere Kautionen darf er aber zusammenfassen. Will der Vermieter auf die Kaution zugreifen, muss er das vorher dem Mieter mitteilen. Und auch dann ist die Verwendung der Kaution nur erlaubt, wenn der Mieter den zugrundeliegenden Anspruch nicht bestreitet. Stellt sich außerdem heraus, dass die Kaution vom Vermieter bereits ohne Kenntnis des Mieters geschmälert wurde, muss der Vermieter sie wieder bis zur ursprünglichen Höhe aufstocken. Bei zweckwidriger Verwendung droht dem Vermieter außerdem ein Strafverfahren wegen Untreue.

Mietverhältnis beendet - Kaution zurück?

Die Kaution muss nicht sofort zurückgezahlt werden. ©Fotolia.com/M&S Fotodesign

Ein häufiger Streitpunkt ist die Kautionsrückzahlung nach Mietende. Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter zu Sicherungszwecken nach einer Grundsatzentscheidung des BGH aber einbehalten (BGH, Urteil v. 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Grund: Der Sicherung unterliegen auch noch Vermieteransprüche, die sich aus dem beendeten Mietverhältnis erst ergeben können – beispielsweise die Kosten aufgrund fehlender Endrenovierung oder offene Betriebskosten. Allerdings darf laut BGH die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen sein. Da sie einzelfallabhängig ist, existiert aber kein fester Zeitraum. Zieht man beispielsweise kurz nach Beginn einer neuen Abrechnungsperiode aus, darf die Wartezeit bis zur nächsten Jahresabrechnung betragen. Unabhängig davon geben die Gerichte Vermietern in den allermeisten Fällen drei Monate Zeit – der BGH sogar sechs Monate.
Überprüfen sollte man dennoch, ob der einbehaltene Betrag auch wirklich angemessen ist. Bei Betriebskosten können dazu die Nachzahlungen der Vorjahre herangezogen werden. Fehlen dann sonstige Sicherungsgründe, darf der Vermieter höchstens diesen Betrag zuzüglich eines Sicherungszuschlags einbehalten. Lehnt der Vermieter das ab, hilft nur gerichtliches Vorgehen. (Christian Günther/GUE)

  
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Quelle: www.immobilienscout24.de


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Immobilienkauf in Zeiten der Kriese

Autor: Jörg Stroisch
Quelle: www.meineimmobilie.de

Staatsanleihen sind riskant oder zu niedrig verzinst, die Aktienmärkte spielen auch eher Achterbahn. Und schon flüchten viele Anleger in das „Betongold“, die – vermeintlich – inflationssichere und konservative Form des Sparens. Das treibt auch die Preise für das Haus in die Höhe. Eine Blase droht aber bisher nach Einschätzung vieler Experten nicht.

Die Mieten steigen wieder, 2011 im bundesweiten Durchschnitt um 2,1 bis 2,9 Prozent laut einer Statistik des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach gekauftem Wohneigentum, ein Trend der wohl auch 2012 anhalten wird. So gehen in einer IVD-Umfrage 74 Prozent der befragten Makler davon aus, dass sich der Bereich Mehrfamilienhäuser positiv entwickelt, 70 Prozent erwarten einen Zuwachs bei Eigentumswohnungen für Selbstnutzer.

Kaufpreise steigen in Deutschland

Der Markt entwickelt sich also: „Die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie sind gerade günstig“, bewertet Ralph Henger, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln bewertet. „Die Zinsen sind niedrig.“ Der Experte untermauert das mit einer weiteren Statistik. So sind seit 2007 die Mieten in Köln[Berlin/Frankfurt] um 8,5 Prozent [19,5 Prozent/13,5 Prozent] gestiegen, die Kaufpreise aber nur um vier Prozent [14,5 Prozent/elf Prozent].

Auch in der vernachlässigten Bautätigkeit liegen Gründe für einen Aufholprozess der Preise. Und: „Die Euroneurotiker fragen in den letzten zwölf bis 15 Monaten stärker nach“, kommentiert Thomas Beyerle, Immobilienmarktexperte bei der IVG Immobilien AG. „Sie folgen damit dem Reflex der Inflationsflucht. Dabei handelt es sich aber nach meiner Einschätzung eher um Vermögende.“ Auch diesen Grund führt Beyerle auf, warum das viel zitierte Schreckensgespenst einer Immobilienblase á la Spanien oder den USA für unwahrscheinlich sei. „Griechenland kippt und schon steigt die Nachfrage nach Gold und Immobilien und auch der Preis“, beschreibt er einen Reflex. Aber: „Das ist eher psychologisch zu begründen.“

Immobilienökonom Henger unterstreicht diese Einschätzung. Die Banken würden weiterhin im Vergleich zum Ausland viel Eigenkapital vom Hauskäufer verlangen, „sie agieren wie traditionell in Deutschland üblich sehr konservativ und es wird nicht Geld an Leute verliehen, die sich eine Immobilie eigentlich gar nicht leisten können.“ Das Ausfallrisiko für Immobilienkredite bleibe in Deutschland so sehr gering – und sie zum Beispiel überhaupt nicht mit der Situation vor einigen Jahren in den USA vergleichbar. „Ich mache mir erst Sorgen, wenn die derzeit auch stark auf die Städte fokussierte Nachfrage dann überschwappt in die Provinz und hier die Preise steigen“, kommentiert Beyerle. „Das hätte dann einen Blasencharakter, weil dies nicht dem Trend der Urbanisierung entspricht.“

Aber auch heute gelten Rahmenbedingungen wie in Köln, Berlin oder Frankfurt längst nicht mehr deutschlandweit. So blieben zum Beispiel in Hamburg die Mietsteigerungen mit 17,5 Prozent unter denen der Verkaufspreise, die um 23 Prozent stiegen. „Das zeigt auch: Nicht überall lohnt sich ein Investment noch“, so Henger. „Der Immobilienkäufer muss sich sehr genau über die Marktsituation vor Ort informieren.“

Immobilienkäufer machen fatale Fehler

Außerdem lassen sich aus einem generellen positiven Marktumfeld mitnichten Rückschlüsse auf jeden einzelnen Immobilienkauf ziehen. Denn dieser kann sehr wohl für den Einzelnen sehr negativ ausfallen, vor allem dann, wenn er grundlegende Regeln nicht beachten.„Leider gibt es immer noch Immobilienkäufer, die das Objekt gar nicht oder nur oberflächlich besichtigen“, bemängelt Jörg Sahr, Immobilienexperte bei der Zeitschrift Finanztest. „Dann braucht man sich nicht wundern, wenn der Kaufpreis überhöht ist und selbst grobe Mängel unentdeckt bleiben.“

So werden oft 'Sorglos'-Immobilien angeboten, die dem Anleger selbst ohne Eigenkapitaleinsatz angeblich hohe Überschüsse bescheren. „Tatsächlich reichen die Mieteinnahmen oft bei weitem nicht aus, um die Kreditraten und die laufenden Bewirtschaftungskosten zu zahlen“, bewertet Sahr. So werden Mehrfamilienhäuser mit einer „Pinselrenovierung“ oberflächlich auf Vordermann gebracht, zusätzlich eine Mietgarantie gegeben. Und dann zu einem völlig überhöhten Preis als Eigentumswohnungen weiterverkauft. Experte Sahr beobachtet am Markt teilweise Preise bis zur 30-fachen Höhe der Jahresnettomiete, üblich sind eher das Zwölf- bis 15-Fache.

Gutes Investment setzt auf gute Recherche

Dabei sind die Kriterien für ein vernünftiges Immobilieninvestment altbekannt: „Schlechte Lage und schlechter Zustand: Das macht ein Immobilieninvestment schwer“, bewertet Sahr so zum Beispiel. „Die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Entscheidung für einen Immobilienkauf“, ergänzt Immobilienökonom Henger. „Die beschränkt sich aber nicht nur auf die Stadt oder das Viertel, sondern sogar schon von Straße zu Straße oder von Straßenseite zu Straßenseite kann es hier große Unterschiede geben.“ Und nur, wer unterschiedliche Recherchequellen – wie etwa den Mietspiegel der Kommunen – genutzt hat und sich vor Ort ein Bild gemacht hat, kann hier sicherer beurteilen. Dabei gelten für private Geldanleger andere Regeln als für Investoren. „Privaten Käufern rate ich dazu, stark auf die Infrastruktur zu achten“, sagt so Beyerle. „Die Wohnung sollte in einem ordentlichen Zustand sein.“ Dabei spielt heute immer mehr der energetische Zustand eine Rolle. Das ist gar nicht so einfach zu beurteilen, weshalb Finanztest-Experte Sahr vor allem bei Altbauten dazu rät, einen Sachverständigen vor dem Kauf der Immobilie einzuschalten. „Überschaubare Einheiten, nicht im Erdgeschoss und nicht als Penthouse“, fasst Beyerle seine Empfehlung zusammen.

Dann kann sich ein Immobilienkauf – ob als selbst genutztes Haus oder vermietete Eigentumswohnung auch lohnen, sofern es nicht die einzige Form der Altersvorsorge ist. „Wohnimmobilien sind im Großen und Ganzen eine eher konservative und sichere Geldanlage“, sagt Jörg Sahr. Aber: „Wenn zum Beispiel ein Anleger sein komplettes Erspartes in eine einzelne Eigentumswohnung investiert, dann setzt er alles auf eine Karte – und das ist, selbst wenn er sonst alles richtig macht, zumindest problematisch und riskant.“

Firmen - NEWS der K & F Immobilien e. K. aus Ingolstadt

Die K & F Immobilien e. K. bietet auf seiner Homepage Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf an. Besonderen Wert legt das Unternehmen dabei auf eine realistische Einschätzung der Immobilie und eine ansprechende Präsentation. Erfahren Sie mehr in den aktuellen Firmen-NEWS! http://youtu.be/3suMgHBvRe8

Und wieder eine positive Kundenbewertung bei QYPE

Folgende positive Kundenbewertung habe ich soeben wieder auf dem Bewertungsportal QYPE erhalten und erkenne daran, dass viele meine Arbeit schätzen. DANKE!
"Herr Fischermeier hat auf eine Mail-Anfrage umgehend geantwortet und nach einer kurzen telefonischen Analyse absolut kundenorientiert empfohlen. Zu meinem Vorteil hat er die Einschaltung eines Berufskollegen vor Ort favorisiert und wertvolle Tips zur Auswahl des Kollegen gegeben.Völlig ungewöhnlich für einen Makler! Kompetent, objektiv und wertvoll."
http://www.qype.com/place/1528682-Gerhard-Fischermeier-K-F-Immobilien-e-K--Ingolstadt

IVD-Marktforschung untersucht Mietrenditen

Die Mietrenditen haben sich seit 2001 gut entwickelt, wie die IVD-Marktforschung anhand der IVD-Wohnpreisspiegeldaten der Jahre 2001 bis 2011 ermittelt hat. Der hier verwendete Begriff der Mietrendite bezieht sich auf das Verhältnis des durchschnittlichen Kaufpreises einer zur Vermietung stehenden Eigentumswohnung zur erzielbaren Neuvertrags-Nettokaltmiete. In allen Alters- und Wohnwert-Klassen sind seit 2001 im Deutschland-Durchschnitt Steigerungen zu beobachten.

Lagen die durchschnittlichen Renditen im Jahr 2001 noch zwischen 4,1 und 4,7 Prozent, so lag die Spanne im Jahr 2011 bereits zwischen 4,4 und 6,1 Prozent. Mit einer Mietrendite von 6,1 Prozent wiesen dabei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert, die nach 1949 gebaut wurden, die höchste Mietrendite auf, gefolgt von Altbauwohnungen mit mittlerem Wohnwert (5,5 Prozent Mietrendite). Mit einer Mietrendite von 4,4 Prozent beziehungsweise 4,6 Prozent bilden Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert beziehungsweise mit mittlerem Wohnwert das Schlusslicht, was auf die hohen Grundstücks- und Baukosten zurückzuführen sein dürfte.

Betrachtet man die relativen Steigerungen der Mietrenditen, stellt man fest, dass die Baualtersklasse sich deutlicher auf die Entwicklung der Mietrendite auswirkt als der Wohnwert: So haben sich die Mietrenditen von Altbauten besser entwickelt als die von Neubauten und Wohnimmobilien, die nach 1949 entstanden sind, jeweils unabhängig vom Wohnwert. Die Zahlen im Einzelnen finden Sie hier. http://apps.ivd-intern.net/newsletter/Mietrenditen2011.pdf

Ingolstadt: Aktueller Einwohnerstand zum 1. März 2012

Ingolstadt: Aktueller Einwohnerstand zum 1. März 2012: 126.763 Personen, lt. Melderegister.