Nach wie vor geringe Arbeitslosigkeit in der Region Ingolstadt

Die Arbeitslosenquote im Gesamtbereich der Agentur Ingolstadt liegt zum Ende April bei 2,4 Prozent.
Für das Stadtgebiet Ingolstadt liegt die Arbeitslosenquote bei 3,7 Prozent (Vorjahr: 3,8), im Kreis Eichstätt bei 1,4 Prozent (1,2) sowie im Kreis Neuburg-Schrobenhausen bei 2,3 Prozent (2,1) und im Kreis Pfaffenhofen bei 2,1 Prozent (2,0).

Quelle:
http://ingolstadt-today.de/lesen--6134-menschen-in-der-region-sind-ohne-job.html?flip=0

Die Einhaltung des allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) gilt natürlich auch bei Wohnungsvermietung

Nach langen Verhandlungen und vielen Nachbesserungen ist am 18.08.2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) in Kraft getreten. Das Gesetz setzt vier europarechtliche Richtlinien in deutsches Recht um.

Es zielt darauf ab, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, des Alters, einer Behinderung oder der sexuellen Identität zu beseitigen oder ganz zu verhindern. Grundsätzlich ist nach diesem Gesetz die Ungleichbehandlung aus den genannten Motiven untersagt. Wenn ein sachlicher Grund vorliegt, ist jedoch eine Verletzung des Benachteiligungsgebots ausnahmsweise zulässig. Solche Gründe können z. B. die Vermeidung von Gefahren oder das Bedürfnis nach Schutz der Intimsphäre sein.

Das AGG behandelt den Zugang zu:

• Beschäftigung und Beruf
• Waren und Dienstleistungen (einschließlich Wohnraum).

Es findet keine Anwendung bei:

• Familien- oder Erbrecht
• Vertragsbeziehungen, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragspartner oder ihrer Angehörigen entsteht.
  Z. B. Mieter und Vermieter beziehungsweise deren Angehörige nutzen Wohnräume auf dem gleichen Grundstück beziehungsweise im gleichen Haus.

Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität ist bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse unzulässig, wenn es sich um sogenannte "Massengeschäfte" handelt. Dies sind Geschäfte, die "typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen" oder bei denen die betreffende Person nach der Art des Vertragsverhältnisses von nachrangiger Bedeutung ist und derartige Verträge in einer Vielzahl von Fällen zu vergleichbaren Bedingungen zustande kommen.

Das Anbieten einer Vielzahl von Wohnungen ist ein Massengeschäft. Unter einer Vielzahl von Wohnungen versteht man in der Regel über 50.

Bei der Vermietung von Wohnraum darf jedoch auch bei Nicht-Massengeschäften keine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft stattfinden (§ 19 Abs. 2 AGG). Das bedeutet: Vermietet ein Eigentümer z. B. nur ein oder zwei Wohnungen, darf keine Diskriminierung aus den genannten zwei Gründen stattfinden. Bei einer Vermietung von über 50 Wohnungen ist der gesamte Katalog von Diskriminierungsgründen zu vermeiden.

Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt das AGG andererseits ausdrücklich, Mietinteressenten unterschiedlich zu behandeln, um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu gewährleisten. Unter diesen Gesichtspunkten ist also im Einzelfall ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung zulässig.

Einige Jahre nach Einführung des AGG hat sich gezeigt, dass die zunächst befürchtete Klagewelle im Mietrecht ausgeblieben ist. Grund ist unter anderem, dass der Kläger meist erhebliche Schwierigkeiten haben wird, eine Diskriminierung zu beweisen. Gerichtsurteile zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz beziehen sich häufig auf den Bereich des Arbeitsrechts.

Bekannt geworden ist ein Fall, der vor dem Oberlandesgericht Köln zur Verhandlung kam. Hier hatte eine vom Hausverwalter mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen betraute Hausmeisterin ein Interessentenpaar mit der Begründung abgewiesen: „Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh, Schwarzafrikaner und Türken vermietet.“ Die Mietinteressenten verklagten daraufhin den Hausverwalter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, was ihnen vor Gericht in vollem Umfang zugesprochen wurde. Im Einzelnen hatte der Hausverwalter an das Paar 56 Euro Fahrtkostenersatz und je 2.500 Euro Schmerzensgeld zu zahlen. Als besonders abwertend sah das Gericht hier die Bezeichnung als „Neger“ an. Den Interessenten sei allein aufgrund ihrer Hautfarbe die Mietwohnung verweigert worden. Der Hausverwalter musste in vollem Umfang für die Handlungen und Äußerungen der Hausmeisterin haften, da diese als seine Verrichtungsgehilfin auftrat (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09).

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Abrechnungspflicht der Betriebskosten (Wohnnebenkosten)

Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter per Vorauszahlung die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, muss der Vermieter über diese Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen.

Diese muss er nach § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Wird innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, kann der Vermieter keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn er keine Schuld an der Verspätung trägt – etwa weil sich ein Grundsteuerbescheid verspätet hat.

Weitere Folge des Ausbleibens einer formell korrekten Abrechnung innerhalb der Frist ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen hat – jedenfalls bis zur Höhe der gesamten Vorauszahlungen des noch abzurechnenden Zeitraumes. Diese Beträge muss der Mieter allerdings bezahlen, sobald der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Die neue Sachwertrichtlinie zur Immobilienbewertung

Gestern besuchte ich ein Seminar zum Thema "Die neue Sachwertrichtlinie in der Immobilienbewertung". Irgendwie kam ich zu den Eindruck, dass auch hier wieder mal der Gesetzgeber voreilig bzw. nicht ganz durchdacht gehandelt hat. Im Ergebnis wird jetzt das Pferd anstatt von rechts nun von links gesattelt. Die Schwachpunkte des Sachwertverfahrens wurden aber m. E. nicht verringert sondern eher noch verstärkt.
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt beim Sachwertfaktor, der zwar im "alten Sachwertverfahren" auch schon verwendet wurde, aber jetzt noch mehr Bedeutung bekommt. Das Problem ist nun, dass die Gutachterausschüsse, die diese Sachwertfaktoren liefern müssen, noch mehr Arbeit bekommen werden. Viele Gutachterausschüsse konnten ihre bisherigen Aufgaben schon nicht ordnungsgemäß erfüllen (i. d. R. wegen Personalmangels o. ä.). Wie soll das gehen, wenn sie jetzt noch mehr Arbeit bekommen (eine neue Vergleichs- und Ertragswertrichtlinie ist ja auch schon in Vorbereitung)??????

Was ist eigentlich ein Wirtschaftsplan bei einer Eigentumswohnung?

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
• die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (z. B. Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümer-Versammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, z. B. einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten wird und folglich für ungültig erklärt wird.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Nach den ab 01.07.2007 geltenden Bestimmungen können die Wohnungseigentümer nunmehr – entgegen der früheren Rechts­lage – gemäß § 21 Abs. 7 WEG mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümer-Versammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Infos zum Thema Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum

Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und -setzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschluss-Samm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag