Wie verhält es sich mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters?

Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:

• der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
• er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
• Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.

Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 513/05, Urteil vom 23.02.2006). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Eine Zutrittsverweigerung des Mieters ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss in solchen Fällen vor Gericht gehen. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken.

Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Az. 33 C 2515/97 – 67, 33 C 2515/97, Urteil vom 16.01.1998). Auch ohne Besichtigungsklausel sehen die Gerichte eine Besichtigung zur Überprüfung des Zustandes des Mietobjektes alle ein bis zwei Jahre an einem Werktag als zulässig an (Landgericht Berlin, Az. 67 S 254/03, Urteil vom 24.11.2003).
 
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Beleihungswert - was ist das?

Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertverordnung (BelWertVo) "der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Dabei kommt es auf die künftige Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der nachhaltig gegebenen Merkmale dieser Immobilie an. Unterstellt werden normale regionale Marktverhältnisse und die aus der gegenwärtigen Perspektive sich ergebenden anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten. Der sich daraus ergebende Unterschied zum Verkehrswert liegt in der besonderen Berücksichtigung von denkbaren Veränderungen während der Dauer der Beleihung. Hinsichtlich der Verfahren, die für die Ermittlung des Beleihungswertes vorausgesetzt werden, gibt es einengende Vorschriften. Im Ertragswertverfahren gehören dazu z.B. eine Mindesthöhe des Bewirtschaftungskostenansatzes (15 % des Rohertrages), Mindestansätze für Kapitalisierungszinssätze (entspricht den Liegenschaftszinsätzen) bei bestimmten Objektarten, eine genaue Bezeichnung der Kriterien, die gegeben sein müssen, wenn der Mindestzinssatz unterschritten werden soll, usw. Beim Sachwertverfahren darf z.B. der Ansatz für die Außenanlagen in der Regel 5 % des Herstellungswertes nicht überschreiten. Der Ansatz der Baunebenkosten ist auf 20 % des Herstellungswertes beschränkt.

Der Beleihungswert ist Bemessungsgrundlage für die Beleihungsgrenze, d.h. den Beleihungsspielraum für Kreditinstitute, der eine dingliche Absicherung von in der Regel erstrangigen Darlehen gewährleistet.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Infos zum Thema Bebauungsplan

Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als "einfacher" Bebauungsplan.

Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und / oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. Sie enthalten häufig noch altrechtliche Bestimmungen aus der Ära vor Inkrafttreten des früheren Bundesbaugesetzes, soweit sie nicht außer Kraft gesetzt wurden.

§ 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer "Begründung". Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für "schlanke Bebauungspläne" plädieren.

Bebauungspläne sind jeweils mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Dabei muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Einrichtungen von benachbarten Gemeinden, die sich aus ihrer zentralörtlichen Funktion ergeben, nicht durch Vorhaben unterlaufen werden, die die Auswirkungen solcher Einrichtungen beeinträchtigen.

Der Bebauungsplan kommt wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern (seit 2004 "Öffentlichkeit") und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. (Dies entfällt bei "beschleunigten Verfahren" im Sinne des § 13a Abs. 2 BauGB.) Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erörtert und – wenn mehr dafür als dagegen spricht – im Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen. Auch dieser Beschluss ist bekannt zu machen.

Den Bürgern, Fachbehörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist damit noch einmal eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 wurde eine Umweltprüfung vorgeschrieben, die mögliche erhebliche Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet. Das Ergebnis fließt in einen Umweltbericht ein. Auch er ist Gegenstand der Abwägung.

Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Beteiligung der Öffentlichkeit dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten. Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange im so genannten Sternverfahren. Alle von der Planung berührten Institutionen werden dabei unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert.

In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt oder der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes geändert werden muss. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Vorgaben des Flächennutzungsplanes mit den Vorstellungen zum Bebauungsplan nicht übereinstimmen. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne existieren und der Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan auf der Grundlage eines bestehenden Flächennutzungsplanes gefasst wird.

Seit 1.1.2007 gibt es für Innenbereiche die neue Variante der "Bebauungspläne der Innenentwicklung", die zur Anwendung gelangen können, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des § 13 a BauGB gegeben sind. Es handelt sich um Bebauungspläne, die im "beschleunigten Verfahren" zustande kommen. Dabei entfällt die Notwendigkeit der Umweltprüfung und damit auch eines Umweltberichts. Dies gilt uneingeschränkt für Baugebiete mit einer zulässigen Grundfläche von bis 20.000 Quadratmeter. Bei Bebauungsplangebieten mit einer zulässigen Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss in einer Vorprüfung festgestellt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen nach sich zieht. Kann dies verneint werden, kann auch hier das beschleunigte Verfahren zum Zuge kommen.

Eine zunehmende Bedeutung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der auf der Grundlage eines von einem Investor vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans beruht. Für das vorgesehene Gebiet darf noch kein anderer Bebauungsplan vorliegen. Das geplante Vorhaben muss aber kompatibel mit dem bestehenden Flächennutzungsplan sein.

Seit 1.1.2007 kann sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan darauf beschränken, nur die im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger konkret vereinbarte bauliche Nutzung als festgesetzt anzusehen.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist unter einer Baulast zu verstehen?

Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt.

Gegenstände einer solchen Verpflichtung sind nachbarrechtliche Beschränkungen, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, z.B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen.

Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist der Unterschied zwischen Baugrenze und Baulinie?

Baugrenze:

Die Baugrenze ist eine Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Darstellung im Bebauungsplan: – – · – – · – – · – – ·

Baulinie:

Eine Baulinie ist die im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Sie kann in roter Farbe dargestellt werden. Darstellungsform im Bebauungsplan: – ·· – ·· – ·· –

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was versteht man eigentlich unter dem Begriff " Bauerwartungsland "

Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach der Definition der Immobilienwertermittlungsverordnung nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit, und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Indizien dafür können sein eine Darstellung des Gebietes als Baufläche in einem Flächennutzungsplan, ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des betroffenen Gemeindegebietes.

Ein "Restrisiko" der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. Für Bauerwartungsland wird ein spekulativer Preis bezahlt, der die Entwicklungsnähe dieses Gebietes in Richtung Bauland zum Ausdruck bringt. 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eigentlich eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Mietwohnungen: Eigenbedarf richtig anmelden!

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, gibt es häufig Streit mit dem Mieter. Der Immobilienverband IVD erklärt, wann Eigentümer das Recht haben, eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs auszusprechen und wie diese auszusehen hat. Generell liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter eine berechtigte Person vorweisen kann, welche die Räume zu Wohnzwecken benötigt. "Das können der Vermieter selbst, seine Verwandten oder auch Haushaltsangehörige sein", erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. Zu Familienangehörigen gehören Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister sowie Nichten und Neffen. Haushaltsangehörige sind Personen, die bisher in der Wohnung des Vermieters leben, die aber kein familiäres Verhältnis zueinander haben, z.B. eine Pflegekraft oder auch ein Lebenspartner.

Neben der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. "Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus", sagt Löhlein. "Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen." Dies kann beispielsweise die Gründung eines eigenen Hausstands des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein. "Wichtig ist außerdem, dass der Bedarf nicht nur zum Kündigungszeitpunkt vorliegt, sondern auch noch in dem Augenblick, wenn die Kündigung wirken soll. Sonst macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig", erläutert Löhlein.

Kündigung schriftlich übermitteln

Will der Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er dem Mieter die Kündigung schriftlich zukommen lassen. Die Zustellung muss der Vermieter beweisen. "Am besten ist es, die Kündigung durch Boten zu übergeben oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen", sagt Löhlein. Die Kündigungsfrist ist gemäß §573c BGB abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate.

"Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob eventuell eine Kündigungssperrfrist vorliegt", gibt Löhlein zu bedenken. Diese kann von den Bundesländern durch Verordnungen erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre betragen. In Hamburg und München wird diese Maximalfrist ausgenutzt, in Berlin beträgt die Frist in einigen Bezirken sieben Jahre. Eine Sperrfrist gilt jedoch nur bei einem in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietobjekt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits dort gewohnt hat. "In diesem Fall kann die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden", erläutert Löhlein.

Der IVD kritisiert die Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren. "Die Wohnung verschwindet mit der Eigennutzung nicht vom Markt, sie bietet weiterhin Wohnraum und wird auch genutzt", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Der Gesetzgeber unterscheide hier zwischen der guten, der vermieteten Wohnung, und der schlechten, der selbstgenutzten Wohnung. Diese Unterscheidung sei falsch. "Das soziale Mietrecht ist richtig und wichtig", sagt Schick. "Es darf aber keinen Exzess des Mieterschutzes unter dem Vorwand der aktuellen Wohnungssituationen in den Ballungsgebieten geben."

Widerspruchsrecht des Mieters

Der Vermieter muss den Mieter in der Kündigung außerdem auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Nach §574 BGB kann der Mieter nur dann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. "Diese liegt beispielsweise dann vor, wenn die Mieter bereits älter sind, schon sehr lange in der Wohnung wohnen und körperlich gebrechlich sind", erklärt Löhlein. Liegt ein Härtefall vor, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt.

Quelle: http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2013/july/article/mietwohnungen-eigenbedarf-richtig-anmelden.html

Wettlauf um höchste Steuersätze bei Grunderwerbsteuer stoppen!!!

Regeln des Länderfinanzausgleichs führen zu höheren Steuern

Wieder einmal dreht ein Bundesland an der Schraube für die Grunderwerbsteuer: In Berlin wird die Grunderwerbsteuer von fünf auf sechs Prozent erhöht. Mit den erhöhten Einnahmen sollen die Milliardeneinbußen, die durch den Zensus entstehen, ausgeglichen werden. In Schleswig-Holstein wird die Steuer zum 1.1.2014 auf 6,5 Prozent angehoben. Damit setzt sich das nördlichste Bundesland vorerst an die Spitze aller Länder. „Der Wettlauf um die höchsten Steuersätze ist weiterhin in vollem Gange und muss nun endlich beendet werden“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. „Die Erhöhungen sind aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht hinzunehmen und wir fordern, dass der Bund die Steuerspirale bei der Grunderwerbsteuer stoppt.“
 
Wie in Berlin aktuell geschehen, werden die Steuererhöhungen mit dem Zwang der Länder begründet, ihre Haushalte bis zum Jahre 2020 zu konsolidieren. „Das ist allerdings nur zum Teil richtig“, sagt Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern beim IVD Bundesverband. Durch die besonderen Regeln des Länderfinanzausgleichs würden die Länder praktisch dazu gezwungen, ihre Steuersätze zu erhöhen. Diese sollen verhindern, dass die Länder die ihnen eingeräumte Befugnis dazu nutzen, ihre Steuersätze zu senken und den Steuerausfall zu Lasten der anderen Länder ausgleichen. Im Länderfinanzausgleich ist daher geregelt worden, dass zur Bestimmung der Steuerkraft der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch würde erreicht, dass diejenigen Länder, die die Steuersätze senken, ihre Einnahmeverluste selber tragen müssen. Dementsprechend verblieben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich abgeschöpft. „Diese Regelung löst den Wettbewerb um die höheren Steuersätze aus“, erklärt Beck. „Denn bei denjenigen Länder, die ihre Steuersätze nicht erhöhen, wird für den Länderfinanzausgleich mehr Steueraufkommen angerechnet als sie tatsächlich erzielen.“ Gewinner seien die Länder, die höhere Steuersätze haben als die anderen.

„Die Sonderregeln für die Grunderwerbsteuer im Länderfinanzausgleich sollten daher abgeschafft werden“, fordert Kießling. Der Bund sollte dazu die Gesetzgebungsbefugnis wieder an sich ziehen oder zumindest den Steuersatz durch Bundesrecht deckeln. „Höhere Grunderwerbsteuern erschweren den Erwerb von Wohneigentum und stehen dem Ziel die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen entgegen“, sagt Kießling.

Quelle: http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2013/june/article/ivd-wettlauf-um-hoechste-steuersaetze-bei-grunderwerbsteuer-stoppen.html