Teilungserklärung: Was drin steht und wo Sie die finden

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Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z.B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“ Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.

Erst ist da ein komplettes Haus und dann werden daraus ganz einfach ein paar Eigentumswohnungen gemacht. Die werden dann verkauft. So einfach stellt man sich das vor - ist es in der Praxis aber leider nicht!

Allerdings: Rechtlich ist das etwas komplizierter! Bevor aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen oder Geschäftsräume werden, muss erst einmal vertraglich Sondereigentum an der Wohnung gemäß § 3 WEG eingeräumt oder gem. § 8 WEG per Teilungserklärung begründet werden.

Teilungserklärung: Trennen Sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum

Werden die Eigentumswohnungen per Teilungserklärung begründet, muss der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sein Eigentum am (Gesamt-)Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll.
Mit jedem Miteigentumsanteil wird ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder ein Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden.
Weil alles so schön aufgeteilt ist, kann jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit hinterher einzeln verkauft oder z.B. mit einer Hypothek belastet werden.

Trotz Sondernutzungsrecht: Es bleibt Gemeinschaftseigentum

Außerdem kann in der Teilungserklärung auch drinstehen, dass Ihnen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gemeinschaftsfläche wie z.B. dem Garten oder dem Hof (Stellplatz!) zugewiesen wird.
Dann dürfen auch nur Sie diese Fläche allein nutzen! Trotz des eingeräumten Sondernutzungsrechts bleibt sie allerdings Gemeinschaftseigentum.

Die Gemeinschaftsordnung gehört mit zur Teilungserklärung

Doch nicht nur die eigentliche formelle Aufteilung des Grundstücks steht in der Teilungserklärung, sondern auch noch die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Die regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann sogar vom Wohnungseigentümergesetz abweichende Regelungen enthalten, soweit das Gesetz eine Abweichung überhaupt erlaubt.
Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung lohnt sich auch deshalb, weil darin meist die Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters mit enthalten ist. Die Erstbestellung des Verwalters darf maximal 3 Jahre betragen.

Änderungen an der Teilungserklärung müssen ins Grundbuch

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wollen Sie die Teilungserklärung ändern, müssen dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Außerdem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer wie z.B. Käufer, Erben usw. gilt.

Ein Aufteilungsplan ist ein Muss

Und noch etwas gehört zur Teilungserklärung: ein abgeschlossenheitsbescheinigter Aufteilungsplan. Der ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
Beim Aufteilungsplan handelt es sich genaugenommen um eine Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

Der Aufteilungsplan zieht klare Grenzen
Der Aufteilungsplan grenzt die einzelnen, im Sondereigentum stehenden Wohnung exakt voneinander ab und zieht die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit Sie sofort sehen können, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, sind alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen.
Doch damit hat es sich schon mit dem Aufteilungsplan: Er hat keine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung. Hat beispielsweise der planende Architekt in den Genehmigungsplänen in einen gezeichneten Raum das Wörtchen „Cafe“ geschrieben, stellt das nach h. M.noch keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume dar.

Irrtümer lassen sich per Klage wieder beseitigen

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung von der ursprünglichen Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume (z. B. Kellerräume) vertauscht wurden.
Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann der Eigentümer einen Anspruch auf Herstellung des plangemäßen Zustands, aber u. U. auch auf Änderung des Aufteilungsplans haben.

Kappungsgrenze: Was ist das eigentlich?

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Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Nicht bei jeder Mieterhöhung stoßen Sie auf die 15%-Grenze
 
Auf die Kappungsgrenze stoßen Sie als Vermieter spätestens dann, wenn Sie Ihre Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen. Dabei bindet Ihnen die Kappungsgrenze bei Ihren Mieterhöhungsplänen die Hände: Sie dürfen die Miete nur um maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Dagegen spielt die 20%-Grenze keine Rolle, wenn Sie eine Modernisierungserhöhung durchführen wollen oder eine Staffelmiete vereinbart haben.

Nur in „wohnungsarmen Gebieten“ gilt die neue Kappungsgrenze

Die 20%-Grenze galt bisher schon bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Neu ist seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013, dass Sie in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen dürfen.

Im dafür extra eingefügten § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, der seit dem 1.5.2013 gilt, liest sich das so:

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Länder bestimmen, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Die Bundesländer bestimmen, wo die Kappungsgrenze gesenkt wird

In welchen Städten und Stadtgebieten konkret die Versorgung mit Wohnraum „besonders gefährdet“ ist, steht leider nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dagegen können die Bundesländer jeweils für ihr Gebiet bestimmen, wo künftig eine niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

In München und Berlin wurde die Kappungsgrenze gesenkt

Davon haben die Bundesländer Bayern und Berlin bereits Gebrauch gemacht für die Ballungsstädte Berlin und München. In München ist die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % bereits seit dem 15.5.2013 in Kraft.

Sie gilt bis zum 14.5.2018. Berlin hat ebenfalls noch im Mai 2013 mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung nachgezogen: Auch dort gilt jetzt seit dem 19.5.2013 für die Dauer von 5 Jahren im gesamten Stadtgebiet die niedrigere 15%-Grenze.

Für welche Mieterhöhungen die Kappungsgrenze bereits gilt
  
Betroffen sind alle Mieterhöhungen, die dem Mieter seit der Geltungsdauer der neuen Kappungsgrenze zugegangen sind. Also alle Mieterhöhungen, die in München seit dem 14.5.2013 und in Berlin seit dem 19.5.2013 im Briefkasten des Mieters gelandet sind.

Wer also jetzt erst seine Mieterhöhung für eine Wohnung abschickt, die in München liegt bzw. im Berliner Stadtgebiet, hat schlichtweg Pech gehabt!

Was gilt, wenn Sie sich nicht an die Kappungsgrenze halten

Überschreiten Sie in Ihrer Mieterhöhungserklärung die 15%-Grenze, ist Ihre Mieterhöhungserklärung zwar nicht insgesamt unwirksam. Allerdings bleibt sie hinsichtlich des überschießenden Betrags unwirksam.

Was für Neu-Mietverträge gilt

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag ab, können Sie von Ihrem neuen Mieter mehr fordern als von Ihrem bisherigen Mieter. Auch 20 % mehr, wenn es Ihnen jemand bezahlt.

Verlangen Sie allerdings 20 % mehr als das, was ortsüblich ist, können Sie mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Ärger bekommen. Jedenfalls dann, wenn Sie bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzen und so eine mindestens 20 % höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangen.

Wie Sie herausfinden, welche Miete „ortsüblich“ ist

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung versteht man den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wurde.

Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Wollen Sie wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in Ihrer Stadt liegt, können Sie dies mithilfe des Mietspiegels Ihrer Stadt herausfinden.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie bei dem Wohnungsbauamt Ihrer Stadt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Ist auch das nicht der Fall, können Sie sich an den örtlichen Haus & Grund-Verein wenden. Dort werden meist die Mieten ähnlicher Wohnungen festgehalten.

Was bedeutet der Begriff BODENRICHTWERT?

Bodenrichtwerte sind Wertangaben, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag