Wissenswertes über die Zwangsversteigerung

Die gesetzliche Grundlage für die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat.

Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine inter­es­san­te Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht. Manche Verlage bieten so genannte Versteigerungskalender an, die regelmäßig die aktuellen Termine mit Beschreibung der Objekte enthalten (z.B. Argetra Verlag, Ratingen). Für die Zwangsversteigerung von Immobilien gelten besondere Regeln, über die sich Interessierte vorab informieren sollten. Einige davon:

• Die so genannte Bietzeit ("Bietstunde") dauert min­des­tens 30 Minuten.
  
• Als Sicherheit sind 10 Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen.
  
• Eine Sicherheitsleistung durch Bargeld ist seit 16.02.2007 ausgeschlossen. Sie muss vielmehr so rechtzeitig auf das Konto des zuständigen Amtsgerichts unter Angabe des Aktenzeichens überwiesen werden, dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Der Einzahler und der Bieter sollten identisch sein, damit das Gericht beim Termin erkennen kann, welcher Bieter bereits den Sicherheitsbetrag überwiesen hat.
  
• Zur Sicherheitsleistung sind aber auch Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Als berechtigt gelten Kreditinstitute, die in der Liste der zugelassenen Kreditinstitute aufgeführt sind.
  
• Wenn der Bieter nicht zum Zuge kommt, wird der von ihm bezahlte Betrag unverzüglich zurück überwiesen.

Der Erwerb des Immobilieneigentums im Zwangs­ver­stei­gerungs­ver­fahren erfolgt bereits durch Zuschlag und nicht erst mit der darauf folgenden Umschreibung im Grundbuch.

Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung, die ein Gläubiger betreibt, von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Letztere kommt vor, wenn sich z. B. eine Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf des gemeinsam geerbten Hauses einigen kann. Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen nicht möglich, es sei denn, das Gebäude wird ganz oder teilweise zerstört. Für diesen Fall muss das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

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Wissenswertes über die Wohnfläche

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Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
• Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
• Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an.

Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle als Umlagemaßstab bei der Berechnung der auf die einzelnen Mieter eines Mehrfamilienhauses entfallenden Betriebskostenanteile. Stellt sich nach Abschluss eines Mietvertrages heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die im Vertrag genannte, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Auch ohne verringerte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, von Anfang an auf eine korrekte Flächenangabe zu achten. Auch eine nachträgliche Verringerung der Wohnfläche stellt einen Wohnungsmangel dar (z. B. Reduzierung der Fläche einer Dachterrasse wegen Baumängeln um 50 Prozent = Mietminderung um 15 Prozent (AG Hamburg, Az. 46 C 86/05).

Im Mai 2007 hat der Bundesgerichtshof betont, dass die mietvertragliche Zusage einer bestimmten Wohnfläche eine verbindliche Beschaffenheitszusage hinsichtlich des Mietobjektes dargestellt. Stellt der Vermieter nach Vertragsabschluss fest, dass die Wohnfläche größer ist als vereinbart, kann er damit keine Mieterhöhung begründen. Maßgeblich ist die vertraglich festgesetzte Wohnungsgröße (hier: tatsächlich 131,80 statt vertraglich 121,49 Quadratmeter). Nach dem Bundesgerichtshof gilt dies nicht für Abweichungen von mehr als 10 Prozent der Wohnfläche und für vertragliche Abweichungen, die auf arglistiger Täuschung beruhen (BGH, Az. VIII ZR 138/06, Urteil vom 23.05.2007).

Auch beim Gewerbemietvertrag ist nach Ansicht einiger Gerichte eine Mietminderung möglich, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Vertrag angegeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2004, Az. I-10 U 77/04). Im Jahr 2009 traf der Bundesgerichtshof mehrere wichtige Entscheidungen zum Thema Wohnfläche: Im Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08) entschied der BGH, dass Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen dürfen, wenn sich nach drei Jahren Mietzeit herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um 22 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben (77 statt der vereinbarten 100 Quadratmeter). Dies gilt nicht, wenn der Mieter schon bei Vertragsschluss feststellt, dass eine Abweichung von über 10 Prozent vorliegt und trotzdem zunächst nicht kündigt.

Im Urteil vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, nach welcher Berechnungsvorschrift die Flächen von Terrassen, Balkonen und Dachschrägen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind. Je nach angewendeter Vorschrift kommt man zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der Gerichtshof betonte, dass der Begriff "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen sei. Demnach sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Dies gilt nicht, wenn die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben oder am jeweiligen Ort ein anderes Verfahren üblich ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag von 2003. Zur Anwendung kam § 44 Abs. 2 der II. BV. Damit konnte der Vermieter die Fläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen. Nach der von der Vorinstanz angewendeten DIN 283 (üblich bis 1983) wären maximal 25 Prozent anrechenbar gewesen. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 25 Prozent anzurechnen.

Werden im Formularmietvertrag hinsichtlich der Wohnfläche unklare Begriffe verwendet, geht dies zu Lasten des Vermieters. So entschied der BGH im Fall um eine Dachgeschosswohnung, bei der eine "Mietraumfläche" von 61,5 Quadratmeter vereinbart worden war. Tatsächlich lag die Wohnfläche bei 54,27 Quadratmetern. Nach dem BGH war hier davon auszugehen, dass die Wohnfläche gemeint sei. Es liege damit nach der Wohnflächenverordnung eine Flächenabweichung von über zehn Prozent vor, weshalb eine Mietminderung gerechtfertigt wäre (Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08).

Wird die Wohnfläche einer Mietwohnung in einer Zeitungsannonce falsch und überhöht angegeben, kann für den Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung bzw. zur Rückforderung zuviel gezahlter Miete eröffnet sein. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.6.2010 hervor. Im konkreten Fall war die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung in der Annonce mit ca. 76 m² angegeben worden. Dies entsprach der Angabe in einer Grundriss-Skizze, die bei der Besichtigung übergeben wurde. Im Mietvertrag selbst wurde die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Der neue Mieter fand heraus, dass die Wohnfläche bei nur 53 m² lag. Nach dem BGH lässt die fehlende Vereinbarung im Mietvertrag nicht darauf schließen, dass die Vertragspartner die Frage der Wohnfläche offen lassen wollten (Az. VIII ZR 256/09).

Der Wirtschaftsplan bei Eigentumswohnungen

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
• die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (zum Beispiel Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, zum Beispiel einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten und für ungültig erklärt wird.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer im übrigen mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).

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Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten für leerstehende Wohnungen

Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten hierfür steuerlich abgezogen werden können.

Wenn die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet war, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die weitere Vermietungsabsicht noch besteht und damit sind die Werbungskosten auch als Werbungskosten absetzbar.

Nach längerem Leerstand kann aber die Vermietungsabsicht wegfallen. Für eine weitere Vermietungsabsicht sprechen ernsthafte und nachhaltige Bemühungen um Mieter für diese Wohnung, beispielsweise durch Inserate. Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht spricht eventuell die Unvermietbarkeit, wenn eine Wohnung am Markt nicht mehr vermietbar ist, weil sie zum Beispiel extrem mängelbehaftet ist und eine Herstellung nicht mehr zumutbar ist.

Bleiben die Vermietungsbemühungen erfolglos, muss der Vermieter andere Wege der Vermarktung (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers) gehen. Dabei muss er auch zu Zugeständnissen bei den Vertragsbedingungen bereit sein, beispielsweise bei der Höhe der Miete und der Auswahl der Mieter.

Hinweis: Details/Einzelheiten hierzu klären Sie aber jeweils bitte mit Ihrem Steuerberater!!!

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=8988

Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf!

Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall sein, wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.

In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.

Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=6614

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann. Als Anlagemöglichkeiten kommen Pfandbriefe, Kommunalobligationen und öffentliche Anleihen in Frage. Deren Konditionen stimmen aber oft nicht überein. Der BGH hat deshalb am 7.11.2000 entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der für den Darlehensnehmer günstigste Zinssatz für eine Anlage des zurückfließenden Darlehensbetrages anzusetzen ist (Az. XI ZR 27/00). Damit können Umfinanzierungen, die den Ersatz teurer Darlehen durch billige Darlehen bewirken sollen, durchaus interessant sein. Die Darlehnsnehmer haben Anspruch auf die Offenlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die gleichen Grundsätze gelten für die Nichtabnahmeentschädigung. Für den besonderen Fall, dass ein Darlehen im Zuge des Hausverkaufes zurückgeführt werden soll, weil der Erwerber das Darlehen nicht übernehmen will und der Verkäufer mit dem Kaufpreis den Erwerb eines anderen Hauses finanzieren will, hat der BGH eine Möglichkeit aufgezeigt, keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Urteil (Az. XI ZR 398/02). Das Darlehen kann nämlich bei gleichwertiger Besicherung fortgeführt werden. Allerdings ändert sich dann auch nichts an den Darlehenskonditionen. Bauherren brauchen dann nur die Gebühren für den Austausch der Sicherheiten zahlen. Ob sich dies rechnet, sollte sorgsam überprüft werden.

Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das Urteil den Austausch der Sicherheiten dann vorschlagen, wenn die Aufnahme eines neuen Darlehens nur zu deutlich ungünstigeren Bedingungen möglich ist.

Quelle: http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Der Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum

Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssamm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5892

Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen An­ge­hö­rigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden.

Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Auf­wen­dun­gen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Wer­bungs­kosten steu­er­lich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermie­tung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden ge­schlos­sen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich").

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warm­miete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Haus­gemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005).

Bei einer verbilligten Vermie­tung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen.
Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der ge­setz­lichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Prob­le­ma­tisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Ge­fahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wol­len bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren.

Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=7172

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und für Neuvermietungen (§ 5 WiStG). Als Bezugsgröße für den Vergleich sind Mieten heranzuziehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder im Rahmen bestehender Mietverträge angepasst wurden. Vergleichbar müssen die Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung innerhalb der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sein.

Orientierungsgrundlage sind so genannte Mietspiegel. Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird unterstellt, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt wurde.

Der Vermieter kann sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens aber auch auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen stützen, die die Vergleichsmiete annähernd repräsentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einzuholen. Zu beachten ist allerdings, dass eine gesetzliche Vermutung dafür spricht, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt und damit Vorrang hat.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet.

Allerdings ist auch noch eine Kappungsgrenze zu beachten. Der Mieterhöhungsbetrag darf danach innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen. Bei niedrigem Ausgangsmietniveau kann die Anpassung an die Vergleichsmiete damit viele Jahre dauern. Bei Wohnungsmangel kann die jeweilige Landesregierung seit der Mietrechtsreform 2013 Gebiete festlegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent verringert wird.

Sichert der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zu, dass das Objekt bestimmte Mieterträge erzielen wird und dass diese sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt diese Zusicherung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stellt sich später heraus, dass die angegebenen Mieten nicht erzielt werden können, weil diese den Straftatbestand des Mietwuchers erfüllen würden (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent), hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (Urteil des OLG Frankfurt vom 13. April 2011, Az. 19 U 45/08)

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=5861

Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn infolge seiner Maklertätigkeit der (Haupt-) Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass er zumindest zum Zustandekommen beigetragen haben muss ("Mitursächlichkeit" genügt). Beim Makler, der seinen Provisionsanspruch auf einen vorangegangenen Nachweis stützt (Nachweismakler), muss der Ursachenzusammenhang unmittelbar sein.

Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein. Kommt statt einem angebotenen Mietvertrag ein Kaufvertrag zustande, oder tritt als Käufer nicht der vom Makler benannte Herr X, sondern Herr Y auf, ist Ursächlichkeit nicht mehr gegeben. Gleiches gilt, wenn z.B. der Makler eine Eigentumswohnung Nr. 45 anbietet, bei der Besichtigung zeigt der Hausmeister auch die ebenfalls noch verkäufliche Eigentumswohnung Nr. 42, über die dann der Vertrag zustande kommt (fehlende Objektidentität).

Denkbar aber ist auch, dass die Identität zwischen angebotenem und abgeschlossenem Geschäft gegeben ist und es dennoch an der Ursächlichkeit mangelt:

Dann liegt eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges vor. Das ursprünglich vom Makler entfachte Interesse ist völlig erloschen. Ausschließlich durch einen neuen Anstoß von außen (z.B. nochmaliges Angebot eines anderen Maklers) wird neues Kaufinteresse entfacht, das dann zum Abschluss führt.

In diesem Fall geht der erste Makler leer aus. Beim Vermittlungsmakler spielt das Identitätserfordernis dann keine Rolle, wenn auf seine Bemühungen hin ein anderes als das ursprünglich vereinbarte Geschäft zustande kommt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5819

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt.

Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5804

Die Rechtslage bei Tod des Vermieters

Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben.

Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05)

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6964
 

Die Rechtslage bei Tod des Mieters

Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

Eintritt in den Mietvertrag

Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:

• Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
• Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
• Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
• jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).

Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten

• Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
• Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
• Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.

Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6963

Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt (Stand August 2014)

Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt:
- Stadtgebiet Ingolstadt: 3,7% (Vorjahr August 2013: 3,5%)
- Landkreis Eichstätt: 1,4%  (Vorjahr August 2013: 1,4%)
- Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: 2,3%  (Vorjahr August 2013: 2,3%)
- Landkreis Pfaffenhofen: 2,2%  (Vorjahr August 2013: 2,2%)
- Gesamtregion: 2,4%  (Vorjahr August 2013: 2,4%)

Quelle: Arbeitsagentur

Was verbirgt sich hinter dem Begriff "Teilungserklärung"

Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=5747

Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Homestaging?

Unter Homestaging versteht man die gezielte Gestaltung und Inszenierung einer Immobilie, um den Vermarktungsprozess zu unterstützen. Hierbei wird versucht, durch eine geschmackvolle und zielgruppenorientierte Ausstattung der Immobilie die Nachfrage nach der Immobilie zu stimulieren.

Quelle: http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Der Arbeitsmarkt für Ingolstadt und die angrenzenden Landkreise

Im Stadtgebiet Ingolstadt hat sich die Zahl der arbeitslosen Menschen im Juli geringfügig erhöht. Sie stieg um 21 Personen auf 2623. Im Vergleich zum Vorjahr gab es 183 Arbeitslose mehr. Dies ergibt eine aktuelle Arbeitslosenquote von 3,5 Prozent (Vormonat: 3,5 Prozent, Vorjahr: 3,4 Prozent). Aktuell gibt es auf der Schanz 1238 unbesetzte Stellen, das sind 95 weniger als im Vormonat.

Auch im Landkreis Pfaffenhofen ist der Beginn der Urlaubs- und Ferienzeit spürbar. Die Arbeitslosigkeit hat sich im Vormonatsvergleich um 77 Personen auf 1393 erhöht. Gegenüber dem Juli des vergangenen Jahres bedeutet dies eine Zunahme um 57 arbeitslose Menschen. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 2,0 Prozent (Vormonat: 1,9, Vorjahr: 2,0). Das Arbeitsplatzangebot bewegt sich mit 587 offenen Stellen leicht über dem Juni-Niveau (583).

Im Kreis Eichstätt stieg die Zahl der arbeitslos gemeldeten Menschen ebenfalls leicht an: 897 – und damit 43 mehr als im Vormonat – waren Ende Juli auf Beschäftigungssuche. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das eine Zunahme um 59 Personen. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,3 Prozent (Vormonat: 1,2, Vorjahr: 1,2). 603 Arbeitsstellen – zwölf weniger als im Juni – sind aktuell als vakant gemeldet.

Im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist ebenfalls eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1140 Personen – das sind 43 mehr als einen Monat zuvor – sind hier momentan arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet das eine Zunahme um 39 Personen. Die Arbeitslosenquote mit 2,1 Prozent blieb gegenüber Juni gleich – und auch im Jahr zuvor lag sie bei 2,1 Prozent. Das Beschäftigungsangebot hat nochmals zugenommen: 429 offene Stellen (Vormonat: 388) waren den Arbeitsvermittlern Ende Juli gemeldet.

 

(Quelle: http://ingolstadt-today.de/lesen--am31072014%5B9956%5D.html)

Was ist unter einer Staffelmiete bei Wohnraumvermietung zu verstehen?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

Bei Wohnraum:

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=6539

Wissenswertes zur Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen!

Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt an dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.

Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten steuersparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.
Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

Als Zahlenbeispiel:
Veräußerungspreis: 500.000 Euro
minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
= 545.000 Euro

Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
+ Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
= 452.000 Euro

Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

Zur Schonung des eigengenutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.

Quelle: Immobilien-Fachwissen A-Z, Grabener Verlag http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondernutzungsrecht" ?

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Son­der­eigen­tum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also ins­be­son­de­re bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am ge­mein­schaf­tlichen Eigen­tum – nur – ein Mit­ge­brauchs­recht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig un­ab­hän­gig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an eben­erdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grund­sätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigen­tum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehre­ren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als allei­niges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.

Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungs­flächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.

Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instand­setzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.

Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=5681

Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondereigentum" bei Eigentumswohnungen?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=5680

Die Selbstauskunft

Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit.

Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:

• Name und bisherige Adresse,
• Geburtsdatum und Ort,
• ausgeübter Beruf,
• Netto-Monatseinkommen,
• Anschrift des Arbeitgebers,
• Seit wann dort beschäftigt,
• Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
• Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
• Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen,
• Anzahl der Kinder,
• Werden Haustiere gehalten (welche)?

Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann.

Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:

• Wenn er die Miete nur durch Zahlungen des Sozialamtes aufbringen kann,
• wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben.

Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03).

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6381&KEYWORDID=6375

Sachwert - Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.

Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.

Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.

Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 oder NHK 2010 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6618&KEYWORDID=5633

Was ist ein "Rohbauland"?

Rohbauland bezeichnet den Entwicklungszustand von Flächen mit Baurecht, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder das von der Flächengestaltung (Lage, Form und Größe) durch ein Umlegungsverfahren noch so parzelliert werden muss, dass die zulässige Bebauung erst möglich wird ("Bruttorohbauland"). Ist die Parzellierung erfolgt, die Erschließung aber noch nicht gesichert, spricht man von "Nettorohbauland". Sind Flächen nach den öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, spricht man von baureifem Land.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=R&KEYWORDID=5614

Was ist eine Reallast?

Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dieses für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen und -Lieferungen (z.B. von elektrischem Strom, Wärme, Wasser und Bodenerzeugnissen) etwa im Rahmen eines Leibgedings abgesichert werden. Auch die Absicherung von Pflegeverpflichtungen oder der Unterhaltung eines Gebäudes ist über eine Reallast möglich.

Bei Reallasten werden oft Wertsicherungsvereinbarungen getroffen. Diese können z.B. an den Verbraucherpreisindex anknüpfen. Nicht zulässig, da allzu unbestimmt, sind sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln, nach denen bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen erst noch über die genaue Höhe der Wertsicherung verhandelt werden soll.

Ist der durch die Reallast Begünstigte eine bestimmte Person, spricht man von einer subjektiv persönlichen Reallast. Diese Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Andererseits kann Begünstigter auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Dann spricht man von einer subjektiv dinglichen Reallast. Diese kann nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden; die Berechtigung aus der Reallast ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Leistungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich.

Es ist allerdings möglich, die persönliche Haftung aus der Reallast auszuschließen oder einzuschränken (§ 1108 Abs. 1 BGB). Eine solche Einschränkung bedarf zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein Eintrag ist jedoch zu empfehlen – insbesondere für den Notar, der sich sonst einer Haftung ausgesetzt sehen kann. Bei der schweizerischen Grundlast beschränkt sich die Haftung generell auf das belastete Grundstück.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=R&KEYWORDID=5566

Das Verbraucherwiderrufsrecht beim Maklervertrag

Maklerverträge im Fernabsatz und solche, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (Unternehmers) geschlossen wurden, können vom Verbraucher innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Das Widerrufsrecht geht auf die Verbraucherrechterichtlinie zurück, welche vom nationalen Gesetzgeber umzusetzen war. Damit der Immobilienmakler seit Inkrafttreten des Gesetzes am 13. Juni 2014 nicht um seine verdiente Provision fürchten muss, sind vor Abschluss des Maklervertrages umfangreiche Informationspflichten einzuhalten. Im Zentrum steht dabei die Widerrufsbelehrung, die der Kunde vom Makler bei Vertragsschluss, also möglichst früh, per Email oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger erhalten muss. In der täglichen Praxis muss der Makler somit darauf achten, dass er in seinem Geschäftsablauf die Widerrufsbelehrung möglichst sicher integriert. Dabei sollte er sich nicht nur den Erhalt der Widerrufsbelehrung bestätigen lassen, sondern auch, dass er mit seiner Tätigkeit – wie in der Praxis auch üblich – vor Ablauf der 14-Tage-Frist für seinen Kunden tätig werden soll.

Quelle: www.ivd.net

Was ist der Primärenergiebedarf eines Gebäudes?

Der Primärenergiebedarf zeigt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes auf. Neben der Endenergie berücksichtigt er auch die sogenannte Vorkette aus Erkundung, Gewin­nung, Verteilung und Umwandlung der jeweils ein­ge­setz­ten Energieträger, zum Beispiel Heizöl, Gas, Strom oder erneuerbare Energien. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte signalisiert. Eine hohe Energieeffizienz zeichnet sich eine Energienutzung aus, die Ressourcen und die Umwelt schont.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=P&KEYWORDID=7720

Nebenpflichten des Immobilienmaklers

Schon aus dem Wortlaut des § 652 BGB ergibt sich, dass die Vertragspartner bei einem Maklergeschäft keine Hauptpflichten haben wie etwa beim Kaufvertrag – Übertragung von Eigentum und Besitz durch den Verkäufer, Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Vielmehr ist der Makler nicht zur Lieferung des Objekts verpflichtet, der Käufer zahlt nur bei Erfolg des Maklers. Dagegen ergeben sich aus dem Maklervertrag bestimmte Nebenpflichten des Maklers. Diese sollen sicherstellen, dass der Auftraggeber die Grundlagen für eine sachgerechte Entscheidung über einen Abschluss des Hauptvertrages erhält. Gerade auf dem Immobilienmarkt geht es um viel Geld, so dass die Wahrung von gegenseitiger Fairness besonders wichtig ist.

Zwischen Makler und Auftraggeber besteht nach allgemeiner Auffassung ein besonderes Treueverhältnis. Es verpflichtet den Makler, soweit ihm das zumutbar ist, das Interesse des Auftraggebers zu wahren und in einer Konfliktsituation den Interessen des Auftraggebers den Vorrang vor dem Provisionsinteresse einzuräumen. Daher ist der Makler allgemein und nicht nur im Rahmen eines Alleinauftrages zu einer treuen und gewissenhaften Ausführung des Auftrages verpflichtet, die den Interessen seines Auftraggebers entspricht. Diese Treuepflicht ist maßgebend für die Erfüllung seiner einzelnen Nebenpflichten. Besonders wichtig sind die Aufklärungspflicht (1), die Beratungspflicht (2) und die Unterlassungspflichten (3).

Zu 1: Der Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die sich auf den angestrebten Vertrag beziehen und die nach objektiven Maßstäben für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Das sind also nicht nur Umstände, die den Auftraggeber schädigen könnten, vergleiche BGH NJW 1981,2685. Ob zu den Tatsachen die Information über die Größe der Wohnung gehört (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rdnr. 109) erscheint zweifelhaft. In der Praxis ist der Makler meist nicht in der Lage, die von ihm angebotene Wohnung zu vermessen, weil sie noch bewohnt ist. Gibt er nach den Informationen des Verkäufers im Exposé die Wohnungsgröße an, so sollte er dort oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, dass es sich nicht um seine Information haftet, dass er die Wohnung nicht selbst ausgemessen hat und dafür nicht haftet. Die Enthaftung durch solche Klauseln hat allerdings Grenzen. Beispiel: Steht im Exposé des Maklers nach den Angaben des Verkäufers eine Wohnungsgröße, deren Unrichtigkeit der Makler bei der Besichtigung merken muss, kann er sich auf die Klausel nicht berufen. Dagegen muss der Makler informieren über

• Schwammbefall des Hauses,
• Lage des Einfamilienhauses in der Flugschneise eines nahen Flughafens,
• ständigen Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
• große Wohngeldrückstände in einer Wohnungseigentümergemeinschaft,
• Bauverbote,
• Trocken- und Nassfäule eines Gebäudes.

Voraussetzung ist, dass der Makler von diesen Umständen Kenntnis hat. Er muss nicht von sich aus Untersuchungen anstellen. Der Makler hat in der Regel keine Erkundigungspflicht, wenn er hiermit nicht beauftragt ist.

Zu 2: Ergeben die Informationen, dass der unerfahrene Kunde auch rechtliche Hinweise benötigt, so ist der Makler auch hierzu verpflichtet. Beispiel: Der Makler hat den Kunden nicht darüber informiert, dass die Eigentumswohnung nicht zu dem gewünschten Termin gekündigt werden kann, wenn diese während der Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Erwartet der Verkäufer eines Objekts steuerliche Auskünfte über Spekulationsgeschäfte, sollte der Makler diese Auskünfte nur erteilen – wie alle Rechtsauskünfte – wenn er sich über den Sachverhalt absolut sicher ist. Besser ist es, wenn er Kunden – wie das viele Notare tun – an einen Steuerberater verweist. Gegenstand der Beratungspflicht ist in neuerer Zeit zunehmend die Grundstücksbewertung geworden. Vom Makler werden Kenntnisse in der Bewertung von Grundstücken erwartet. Weicht sein Ergebnis vom Verkehrswert deutlich ab, besteht die Gefahr der Haftung.

Zu 3: Der Makler hat alles zu unterlassen, was den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gefährden könnte. Er darf nicht den nachgewiesen Kaufinteressenten vom Kauf durch die unwahre Behauptung abhalten, der Verkäufer habe das Objekt bereits verkauft. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dies im Provisionsinteresse geschieht, weil ein anderer Kaufinteressent im Gegensatz zum Auftraggeber bereit ist, Provision zu zahlen. Er darf auch nicht entgegen dem Maklervertrag für die andere Seite tätig werden (verbotene Doppeltätigkeit). Dies ist der in § 654 BGB ausdrücklich genannte Hauptfall der Verwirkung. Wird die Doppeltätigkeit im Vertrag nicht ausgeschlossen, ist sie im Grundsatz erlaubt. Der Makler darf auch von beiden Seiten die volle Provision verlangen. Die Doppeltätigkeit ist, auch ohne, dass sie vertraglich verboten ist, generell unzulässig, wenn sie zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führt. Die Gefahr besteht vor allem bei Vermittlungstätigkeit für beide Seiten

 

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=N&KEYWORDID=7833

 

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung

Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

• nachhaltig zur Einsparung von Endenergie bei der Mietsache führen (energetische Modernisierung),
• durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
• der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
• zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen gezwungen ist, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5386

Bitte beachten - Bereits Mitursächlichkeit kann eine Provisionspflicht an den Makler auslösen!

Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt.

Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat.

Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss.

Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich.

Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=7880

Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Immobilienverkäufen durch die Gemeinde/Stadt

Bei vielen Immobilienverkaufsfällen (z. B. Häuser/Grundstücke) hat die Gemeinde/Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. D. h., dass der Notar nach einem wirksam abgeschlossenen Immobilienkaufvertrag die Gemeinde/Stadt über den Kaufvertragsabschluss entsprechend informieren muss, mit der Bitte zu prüfen, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht durch die Gemeinde/Stadt ausgeübt wird oder nicht. Eine entsprechende Rückmeldung der Gemeinde/Stadt an das Notariat hat dann zu erfolgen.
Allerdings darf die Gemeinde/Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht einfach willkürlich ausüben, sondern braucht "öffentliche" Gründe. Z. B. das zu verkaufende Grundstück wird für den Bau einer Schule benötigt usw.
Wird das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt, rückt die Gemeinde/Stadt an die Stelle des ursprünglichen Käufers. Die restlichen Kaufvertragsbestandteile (z. B. Kaufpreis) bleiben aber unberührt.

Was bedeutet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum?

Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teil­eigentum als Sondereigentum untrennbar mit einem Mit­eigen­tums­anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil kann das Sonder­ei­gentum weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zuge­hö­rige Sondereigentum (§ 6 WEG).

Die Festlegung und die Größe beziehungsweise Höhe des Mit­ei­gen­tumsanteils, der üblicherweise in 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel-Anteilen ausgedrückt wird, ist gesetzlich nicht ge­re­gelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen. Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Ver­häl­tnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile jedoch nicht vorgeschrieben ist, können ein­zel­ne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigen­tums­an­tei­le ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verän­dert wird. Eine allgemeine Änderung und Zuordnung der Mit­ei­gen­tumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bezie­hungs­wei­se Mitwirkung aller Eigentümer.

Die besondere Bedeutung der Miteigentumsanteile liegt darin, dass dieser Anteil gesetzlicher Maßstab der Lasten- und Kosten­ver­teilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

Ebenso können die Miteigentumsanteile durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Maßstab der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) gemacht werden.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5382

Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet.
Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04).

Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005).

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Auszeichnung durch das Magazin FOCUS - TOP Immobilienmakler 2014

FOCUS Special: K & F Immobilien e. K., Inh.: Gerhard Fischermeier gehört zu den besten Makler Deutschlands!

 

Pressemitteilung vom 15.04.2014:

Ingolstadt, 15.04.2014 - Das Maklerbüro K & F Immobilien e. K., Inhaber: Gerhard Fischermeier gehört zu den besten Maklern Deutschlands. Dies ermittelte das Nachrichtenmagazin FOCUS im großen Immobilienreport.

Der Firmeninhaber Gerhard Fischermeier sagt über das erfreuliche Abschneiden: "Ich freue mich sehr über die Auszeichnung. Es zeigt doch, dass sich die Qualität am Ende doch in der imagegeschädigten Immobilienmaklerbranche durchsetzt. Ein großer DANK geht an meine Kunden und Kollegen, die durch ihre Referenzen bzw. Bewertungen diese Auszeichnung erst ermöglicht haben."

Immer mehr Deutsche investieren in Immobilien. Für eine lohnende Investition müssen Preis, Lage und Substanz des Baus stimmen. Focus liefert die wichtigsten Daten für einen gelungenen Kauf, nennt Preise, analysiert Wohnanlagen und empfiehlt die besten Makler Deutschlands. Für die Liste der Top-Makler 2014 wurden die über 5.600 Vollzeitmakler des führenden Verbands IVD angeschrieben und um Kollegenempfehlungen gebeten. Zusätzlich wurden die Kundenbewertungen der Top-Makler bei Yelp und Immobilienscout24 erhoben. Die Makler mit den besten Kriterien erhalten die Auszeichnung “Top Immobilienmakler 2014″.

Jörg Quoos, Focus-Chefredakteur: “Der Kauf einer Immobilie ist für viele von uns die größte Investition im Leben. Damit dieses Geschäft funktioniert, liefert FOCUS Deutschlands großen Immobilienreport. Unser “Immobilien Atlas 2014″ nennt die 1.000 Top-Makler des Landes und liefert alle relevanten Informationen für eine lohnende Investition.”

Alle wichtigen Daten, Top-Makler und wertvolle Tipps zum Immobilienkauf erscheinen im Focus Spezial “Immobilien Atlas 2014″. Das 124-seitige Sonderheft kommt am 15. April 2014 auf den Markt. Der Verkaufspreis beträgt 6.90 Euro.

Mietwucher

Mietwucher ist ein Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§ 291 StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter. Bei Wohnraum ist Mietwucher gegeben, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschreitet.

Bei der Miete von Geschäftsräumen ist umstritten, welches Maß der Überschreitung der ortsüblichen Miete als Mietwucher anzusehen ist. Einige Gerichte halten wie bei Wohnräumen eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent für ausreichend; andere sehen ein auffälliges Missverhältnis zur Vergleichsmiete erst bei einer Überschreitung von mindestens 100 Prozent als gegeben an (so das Kammergericht Berlin, Az. 12 U 5939/99, Beschluss vom 22.01.2001). Der Bundesgerichtshof geht mittlerweile davon aus, dass eine Überschreitung von etwas über 100 Prozent ein auffälliges Missverhältnis begründet (Urteil vom 23.07.2008, Az. XII ZR 134/06).
Der Bundesgerichtshof hat zudem wiederholt klargestellt, dass die Grundsätze über Mietwucher bei Wohnräumen und über Wucher bei verschiedenen anderen Vertragstypen nicht ohne weiteres auf Gewerberäume übertragbar seien. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete oder Pacht reiche hier allein nicht aus; es müsse auch eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners vorliegen. Davon könne erst ausgegangen werden, wenn das auffällige Missverhältnis für den begünstigten Vertragspartner zumindest erkennbar gewesen sei (BGH, Az. XII ZR 352/00, Urteil vom 14.07.2004).

Strafrahmen für Wucher: Im Normalfall Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe. Im besonders schweren Fall (das heißt z. B. wenn der Mieter durch den Wucher in wirtschaft­liche Not gerät, gewerbsmäßige Begehung) Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren.

Zivilrechtlich hat das Vorliegen von Mietwucher die Folge, dass die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete unwirksam wird. Der Vertrag selbst bleibt jedoch bestehen. Der Mieter muss nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen. Er hat gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch auf die Differenz des tatsächlich gezahlten Betrages zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus ungerechtfertigter Bereicherung

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5367

Die Mietkaution

Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zusätzlich zur Kaution von drei Monaten noch eine Mietbürgschaft (etwa von seinen Eltern) vorlegen muss, ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam (Az. VIII ZR 243/03, Urteil vom 30.06.2004). Die Kaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gilt: Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage muss Erträge anwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen. Die Anlage muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.

Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.10.2010 darf der Mieter die Zahlung der Kaution sogar davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird. Er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus. Eine Weigerung des Mieters, die Kaution in bar zu übergeben, stellt keinen Kündigungsgrund dar (Az. VIII ZR 98/10).

Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Die Mietvertragsparteien können nach den seit 01.09.2001 geltenden Vorschriften jedoch auch eine andere ertragbringende Anlageform für die Mietkaution wählen.

Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution. Bei Filialunternehmen wird an Stelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine "Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.

Der Mieter hat nicht das Recht, die Kaution gegen Ende seines Mietverhältnisses "abzuwohnen" oder damit gegen Mietforderungen aufzurechnen. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatigen Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.

Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom 18.01.2006). Es kann jedoch unzulässig sein, wegen einer absehbar nur geringen Betriebskosten-Nachzahlung die gesamte Kaution von drei Monatsmieten zurückzuhalten. Hier ist es empfehlenswert, nur einen der voraussichtlichen Nachzahlung entsprechenden Teil der Kaution zunächst einzubehalten.

Eine Aufrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12). Im konkreten Fall ging es um Ansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, welche der damalige Vermieter an den heutigen Vermieter abgetreten hatte.

Wird das Mietobjekt während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dies gilt nach § 566a BGB auch für die Kaution. Die Vorschrift bestimmt jedoch auch, dass der frühere Vermieter trotz Verkauf zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleibt, wenn der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Kaution nicht vom neuen Eigentümer zurückerlangen kann (zum Beispiel aufgrund Zahlungsunfähigkeit).

Wird das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters verkauft, tritt der neue Eigentümer nicht in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietvertrag ein. Das bedeutet: Der bisherige Vermieter muss mit dem früheren Mieter über die Betriebskosten abrechnen und ihm – gegebenenfalls nach Abzug einer Betriebskosten-Nachzahlung – die Kaution zurückzahlen (BGH, Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.2007)

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag