Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung

Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die

• nachhaltig zur Einsparung von Endenergie bei der Mietsache führen (energetische Modernisierung),
• durch die nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (ohne dass eine energetische Modernisierung vorliegt),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert,
• der Gebrauchswert des Mietobjekts nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
• zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen gezwungen ist, die er nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5386

Bitte beachten - Bereits Mitursächlichkeit kann eine Provisionspflicht an den Makler auslösen!

Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt.

Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat.

Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss.

Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich.

Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=7880

Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Immobilienverkäufen durch die Gemeinde/Stadt

Bei vielen Immobilienverkaufsfällen (z. B. Häuser/Grundstücke) hat die Gemeinde/Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. D. h., dass der Notar nach einem wirksam abgeschlossenen Immobilienkaufvertrag die Gemeinde/Stadt über den Kaufvertragsabschluss entsprechend informieren muss, mit der Bitte zu prüfen, ob das gesetzliche Vorkaufsrecht durch die Gemeinde/Stadt ausgeübt wird oder nicht. Eine entsprechende Rückmeldung der Gemeinde/Stadt an das Notariat hat dann zu erfolgen.
Allerdings darf die Gemeinde/Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht einfach willkürlich ausüben, sondern braucht "öffentliche" Gründe. Z. B. das zu verkaufende Grundstück wird für den Bau einer Schule benötigt usw.
Wird das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt, rückt die Gemeinde/Stadt an die Stelle des ursprünglichen Käufers. Die restlichen Kaufvertragsbestandteile (z. B. Kaufpreis) bleiben aber unberührt.

Was bedeutet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum?

Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teil­eigentum als Sondereigentum untrennbar mit einem Mit­eigen­tums­anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil kann das Sonder­ei­gentum weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zuge­hö­rige Sondereigentum (§ 6 WEG).

Die Festlegung und die Größe beziehungsweise Höhe des Mit­ei­gen­tumsanteils, der üblicherweise in 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel-Anteilen ausgedrückt wird, ist gesetzlich nicht ge­re­gelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen. Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Ver­häl­tnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile jedoch nicht vorgeschrieben ist, können ein­zel­ne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigen­tums­an­tei­le ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verän­dert wird. Eine allgemeine Änderung und Zuordnung der Mit­ei­gen­tumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung bezie­hungs­wei­se Mitwirkung aller Eigentümer.

Die besondere Bedeutung der Miteigentumsanteile liegt darin, dass dieser Anteil gesetzlicher Maßstab der Lasten- und Kosten­ver­teilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

Ebenso können die Miteigentumsanteile durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Maßstab der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) gemacht werden.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&KEYWORDID=5382

Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet.
Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04).

Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=M&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=5368&KEYWORDID=4708