Der Wirtschaftsplan bei Eigentumswohnungen

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
• die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (zum Beispiel Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, zum Beispiel einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten und für ungültig erklärt wird.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer im übrigen mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümerversammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=6012

Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten für leerstehende Wohnungen

Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten hierfür steuerlich abgezogen werden können.

Wenn die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet war, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die weitere Vermietungsabsicht noch besteht und damit sind die Werbungskosten auch als Werbungskosten absetzbar.

Nach längerem Leerstand kann aber die Vermietungsabsicht wegfallen. Für eine weitere Vermietungsabsicht sprechen ernsthafte und nachhaltige Bemühungen um Mieter für diese Wohnung, beispielsweise durch Inserate. Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht spricht eventuell die Unvermietbarkeit, wenn eine Wohnung am Markt nicht mehr vermietbar ist, weil sie zum Beispiel extrem mängelbehaftet ist und eine Herstellung nicht mehr zumutbar ist.

Bleiben die Vermietungsbemühungen erfolglos, muss der Vermieter andere Wege der Vermarktung (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers) gehen. Dabei muss er auch zu Zugeständnissen bei den Vertragsbedingungen bereit sein, beispielsweise bei der Höhe der Miete und der Auswahl der Mieter.

Hinweis: Details/Einzelheiten hierzu klären Sie aber jeweils bitte mit Ihrem Steuerberater!!!

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=W&KEYWORDID=8988

Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf!

Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall sein, wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.

In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.

Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=6614