Donnerstag, 17. September 2015

Indexmiete - So berechnen Sie Ihre Mieterhöhung

Quelle:  http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/indexmiete-so-berechnen-sie-ihre-mieterhoehung


Wer seine Miete erhöhen will und eine Indexmiete vereinbart hat, braucht den aktuellen Verbraucherpreisindex. Der ändert sich jeden Monat so wie jetzt wieder im September 2015 für den Monat August auf 107,2. Dagegen ändert sich die zugrunde liegende Preisbasis nur alle 5 Jahre.

Zum Berechnen Ihrer Indexmiete benötigen Sie nur zwei Zahlen: Es ist also gar nicht so kompliziert, wie viele behaupten!

Wie Sie Ihre Miete erhöhen


Wenn Sie wissen wollen, ob Sie Ihre Indexmiete erhöhen können (oder vielleicht sogar Ihr Mieter eine Mietsenkung verlangt!), müssen Sie 2 Zahlen kennen:
  1. Den Preisindex zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses beziehungsweise Ihrer letzten Erhöhung und
  2. den aktuellen Index.
Den Index am Tag des Vertragsabschlusses entnehmen Sie entweder Ihrer Indexklausel in Ihrem Mietvertrag oder Sie suchen ihn aus der amtlichen Indextabelle heraus. Achten Sie darauf, dass Ihr Wert der aktuellen Preisbasis entspricht. Auch dann, wenn damals noch eine andere Preisbasis galt.
Stellen Sie Ihren Anfangsindex dem aktuellen Index gegenüber. Eine einfache Rechenformel sagt Ihnen, um wie viel sich Ihr Index und damit Ihre Miete prozentual verändert haben.
Beispiel
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Januar 2010 auf der Preisbasis 2010 99,0. Der aktuelle Index für August 2015 beträgt 107,2.
Um wie viel der Index jeweils gestiegen ist, berechnen Sie einfach so:
Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 - 100 = prozentuale Steigerung.
Also: 107,2 : 99,0 x 100 – 100 ergibt eine mögliche, monatliche Mieterhöhung von 8,28 %. Bei einer Monatsmiete von 920,40 EUR entspricht das einer monatlichen Mieterhöhung von 70,40 EUR, die Sie gegenüber Ihrem Mieter fordern könnten.
Die erhöhte Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang Ihrer Mieterhöhungserklärung wirksam.
Beispiel
Ihr Mieter erhielt Ihre Mieterhöhungserklärung zwischen dem 01. und dem 30.09.2015.
Dann muss er die höhere Miete ab November 2015 zahlen.

Indexmiete berechnen: Achten Sie auf die Preisbasis


Alle 5 Jahre wird der Verbraucherpreisindex einer turnusmäßigen Überarbeitung unterzogen: Da werden grob gesagt die „Waren und Dienstleistungen“ und die „Konsumausgaben der privaten Haushalte“ neu gemischt und berechnet.
Berücksichtigt werden dabei z. B. die Preisentwicklungen bei Nahrungsmitteln, Mieten, Strom, Kraftstoffen und Friseur. Entsprechend wird dann der bisherige Verbraucherpreisindex auf eine neue Preisbasis gestellt.
Für den Januar-Wert 2013 war es dann mal wieder so weit. Am 20.2.2013 wurde erstmals der Januar-Wert auf der neuen Preisbasis 2010 veröffentlicht.

Wann Sie die neue Preisbasis benötigen


Die neue Preisbasis ist für Sie nur wichtig, wenn Sie einen Mietvertrag mit einer Indexmiete vereinbart haben bzw. vereinbaren wollen.
Wollen Sie bei einem bestehenden Mietvertrag mit einer Indexmiete die Miete erhöhen, entnehmen Sie einfach beide Werte
  • den im Mietvertrag vereinbarten oder den zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Indexwert bzw. den der letzten Mieterhöhung
  • und den aktuellen Wert
der neuen Tabelle auf der Preisbasis 2010. Die neuen Werte auf der Basis 2010 können Sie der beigefügten Indextabelle entnehmen.
Schließen Sie dagegen einen neuen Mietvertrag mit einer Indexmiete, geben Sie am besten gleich die aktuelle Preisbasis 2010 an.

Was Sie im Mietvertrag vereinbaren sollten


Bis zum 1.1.2003 hatte noch jedes Bundesland seinen eigenen Index. Außerdem differenzierten die statistischen Landes- und Bundesämter sogar noch zwischen z. B. 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen oder 4-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen.
Schon seit einiger Zeit berechnet das Statistische Bundesamt jedoch nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (= VPI). Nur diesen Index dürfen Sie noch Ihrer Indexklausel im Wohnungsmietvertrag zugrunde legen.
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland meint das Gleiche wie der in § 557 b BGB erwähnte „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland". Es ist höchstwahrscheinlich nur noch eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber seinen Wortlaut exakt an den des Statistischen Bundesamtes angleicht.

Freitag, 11. September 2015

12 Tipps für Ihren erfolgreichen Immobilienverkauf

IMMOTIPP 1
Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Denn danach kann es zu spät sein!

IMMOTIPP 2
Den ersten Eindruck gibt es kein zweites Mal. Deshalb lohnt sich der Aufwand eines PROFI-Fotografen und einer HOMESTAGING-Agentur, um Ihre Immobilie perfekt in Szene zu setzten.

IMMOTIPP 3
Wenn Sie kein Geld verschenken wollen, fragen Sie nicht Ihren Nachbarn/Bekannten nach dem PREIS Ihrer Immobilie, denn er kann diesen nicht marktgerecht beurteilen. Hierzu fehlt i. d. R. das KNOWHOW.

IMMOTIPP 4
Eine Besichtigung ist wie ein „Blind Date“, man weiß nie, WER vor der Tür steht. Stellen Sie bereits am Telefon die richtigen Fragen.

IMMOTIPP 5
Veröffentlichen Sie nicht alle Unterlagen im INTERNET. Manche schauen nur, wo was zu holen ist.

IMMOTIPP 6
Legen Sie sich ein finanzielles BUDGET für Werbung und für die Investition Ihrer Zeit zurecht. Ein guter Makler gibt in etwa 6.000,--€ bis 7.000,--€ und ca. 60 bis 70 Arbeitsstunden für die Vermarktung einer Immobilie aus.

IMMOTIPP 7
Fragen Sie bei der Besichtigung welche anderen Immobilien Ihr Interessent bereits besichtigt hat. Sie wissen dann, welche Objekte IHRE Konkurrenten sind.

IMMOTIPP 8
Lassen Sie optisch ansprechende Grundrisse erstellen, um gute Unterlagen zu haben und um den Interessenten eine Vorstellung zu geben.

IMMOTIPP 9
Sprechen Sie mit 2-3 unterschiedlichen Maklern. Überzeugen Sie sich, wer die beste Leistung bietet und nicht, wer der Billigste ist.

IMMOTIPP 10
Ihr Makler sollte alle Leistungen schriftlich für Sie festhalten und nicht nur schöne Versprechungen machen.

IMMOTIPP 11
Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Zeitungen Sie für den Verkauf nutzen wollen. Rechnen Sie diese Kosten zu den außerdem erforderlichen Immobilienportalen im Internet hinzu. Nur ein Motor mit vielen Zylindern läuft rund.

IMMOTIPP 12
Regieren Sie bei Anfragen aus dem Internet nur, wenn das Anfrageprofil vollständig ausgefüllt ist und Sie Namen, Telefonnummer und Adresse wissen.


Ich hoffe, es war für Sie der ein oder andere brauchbare Tipp dabei. Nun wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Dienstag, 1. September 2015

Immobilienverkauf - Tipps, um Verkaufsverhandlungen ergebnisorientiert zu führen!


Preisverhandlungen

Jeder Käufer wird bestrebt sein, seine Traumimmobilie zum günstigsten Preis zu erwerben. Daher wird über den Kaufpreis fast immer zäh verhandelt werden. Um hier als Verkäufer eine starke Ausgangsposition zu haben, müssen Sie gut vorbereitet sein! Dazu gehört, dass Sie sich schon im Vorfeld über den Marktwert Ihrer Immobilie informiert haben.
Sie brauchen eine gute Übersicht über die in der Vergangenheit erzielten Preise, sowie über das aktuelle Angebot am Markt, denn Ihr Gegenüber wird über diese Informationen verfügen. Als ernsthafter Kaufinteressent hat er etliche Objekte besichtigt, und ist im Bilde über die Angebote der Konkurrenz. Verschaffen Sie sich also Vergleichsangebote. Auch eine professionelle Marktbewertung für Ihre Immobilie kann als Untermauerung Ihrer Forderung gute Dienste leisten.

Planen Sie von Anfang an einen Verhandlungsspielraum mit ein, den Sie dann gewähren können, ohne unter Ihre „Schmerzgrenze“ zu gehen. Wenn Sie eine realistische Bewertung vorgenommen haben, verfügen Sie über gute Argumente. Gehen Sie aber nicht zu schnell auf Forderungen Ihres Verhandlungspartners ein, sonst entsteht der Eindruck „hier geht noch mehr“. Dann sind Nachverhandlungen vorprogrammiert!

Neben dem Preis wird über etliche weitere Punkte verhandelt werden. Hier bietet sich die Möglichkeit statt Preisnachlässen andere Punkte anzubieten. Einige sind im Folgenden aufgeführt:

Inventar

Häufig werden Einrichtungsgegenstände mit verkauft. Z.B. die Einbauküche, das Gartenhaus oder andere höherwertige Dinge. Wenn Sie nicht alle Möbel die Sie eigentlich mit veräußern wollen im Preis einrechnen, können Sie später anstatt eines Preisnachlasses beispielsweise die hochwertige Einbauküche als Dreingabe anbieten.

Übergabezeitpunkt

Legen Sie von Anfang an fest, zu welchem Zeitpunkt Sie Ihre Immobilie einem Käufer frühestens überlassen können. Unterschätzen Sie nicht die Zeit, die Sie benötigen, um Ihren Haushalt zu verlagern. Vielleicht müssen Sie Ihr zukünftiges Zuhause noch renovieren, oder Sie sind gar selbst noch auf der Suche nach einer neuen Immobilie. Der Übergabezeitpunkt wird im Kaufvertrag festgelegt und ist bindend!
Wenn Sie schon wissen, wohin Sie ziehen werden oder Ihre Immobilie schon leer steht, können Sie hier Zugeständnisse machen. Wichtig: Übergeben Sie Ihre Immobilie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis erhalten haben!

Zahlungstermin

Viele Käufer müssen erst noch eine Mietwohnung kündigen oder eine eigene Immobilie verkaufen. Das geht dann oft mit einer zeitweiligen Doppelbelastung einher. Vor diesem Hintergrund können Sie als Verkäufer anbieten, den Zahlungstermin etwas zu verschieben. Z.B. als Gegenleistung für einen höheren Kaufpreis.
Wenn Ihre Immobilie bereits leer steht, rechnen Sie aber genau aus, welche Kosten dadurch auf Sie zukommen, und ob sich ein solches Angebot für Sie rechnet. Aber auch hier gilt: Wird erst später bezahlt, kann auch die Immobilie erst später überlassen werden.

Anzahlungen

Werden Zahlungstermin und Übergabe für einen späteren Zeitpunkt vereinbart, kommt das Thema Anzahlung auf die Tagesordnung. Hier ist Vorsicht geboten!
Können Sie in den Verhandlungen eine Anzahlung erreichen, ohne dem Käufer bereits Zugriff auf Ihre Immobilie zu gewähren, ist dies für Sie problemlos. Ein solches Vorgehen ist möglicherweise als Gegenleistung für einen späteren Gesamtzahlungstermin oder für einen geringeren Kaufpreis vorstellbar. Ihr Vorteil: Sie können früher über Geld verfügen, welches Sie möglicherweise für den Kauf der nächsten Immobilie nutzen können.

Häufig drängen Käufer darauf, nach der Leistung einer Anzahlung bereits mit Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen beginnen zu können. Dies ist aus Käufersicht verständlich, birgt aber für Sie etliche Risiken. Wenn Sie sich auf ein solches Vorgehen einlassen wollen, stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass vertraglich vereinbart wird, welche Maßnahmen durchgeführt werden dürfen.
Auch müssen Sie sicher sein, dass die geleistete Anzahlung ausreicht, um im Falle der Rückabwicklung (z.B. wenn die Hauptzahlung nicht geleistet wird) Ihren Schaden zu decken.

Insgesamt sind solche Vereinbarungen risikoreich. Lassen Sie sich auf jeden Fall von einem Experten (z.B. Ihrem Notar) über die Tragweite beraten.
Für alle Formen der Anzahlung gilt: Nur in der Kaufurkunde dürfen solche Regelungen getroffen werden. Sonst droht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Auch hierzu kann Ihnen der Notar am besten Auskunft geben.

Abwicklungskosten

In der Regel wird der Käufer alle Kosten für die Abwicklung des Verkaufes tragen. Das bedeutet die Notarkosten, die Gebühren des Grundbuchamtes sowie die Grunderwerbsteuer. Kosten für eine eventuelle Löschung nicht übernommener Lasten gehen zu Ihren Kosten.
Aber: Sie haften mit dem Käufer gesamtschuldnerisch für diese Kosten. D.h. stellen Sie sicher, dass der Käufer sich darüber im Klaren ist, was er neben Ihrer Immobilie noch zu bezahlen hat. Dann gibt es kein böses Erwachen.

Auch für das Thema Verhandlung gilt: Eine gute Vorbereitung und fachliche Beratung führt zum besten Ergebnis. Suchen Sie den Kompromiss, aber stecken Sie Ihre Ziele nicht zu niedrig!


Viel Erfolg beim Verhandeln!