Wann der Mieter renovieren muss

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Die Zahl der Gerichtsurteile zum Thema Schönheitsreparaturen steigt kontinuierlich und es ist nur schwer zu durchschauen, wann ein Mieter zu Pinsel und Farbe greifen muss. Nur dass der Vermieter eigentlich instandhaltungspflichtig ist, steht im BGB. Vermieter, die überlegen, sich wegen Schönheitsreparaturen vor Gericht zu streiten, können im Vorfeld zumindest folgende Punkte prüfen lassen, um ihre Erfolgsaussichten besser einschätzen zu können:

• Wurde im Mietvertrag wirksam geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss?
• Gibt es im Mietvertrag nähere Erläuterungen, was unter den Begriff Schönheitsreparaturen fällt und falls ja, handelt es sich um Arbeiten, die auch von den Gerichten als wirksam anerkannt wurden? Holzfenstern einen neuen Außenanstrich zu verpassen oder Parkett abzuschleifen zählt beispielsweise nicht dazu.
• Welche Fristen wurden für die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festgelegt und sind sie überhaupt schon fällig?
• Ist die Renovierung auch wirklich erforderlich? Denn sollte das nicht der Fall sein, muss der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Trotzdem haftet er für Schäden am Eigentum des Vermieters.
• Steht im Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel oder eine Individualvereinbarung? Erstere macht nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen die komplette Renovierungsklausel unwirksam (BGH, RE v. 1.7.1987, WM 1987 S. 306).

Diese und weitere Fragen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen sollten Vermieter unbedingt prüfen und klären lassen, ehe sie vor Gericht ziehen.

Vorkaufsrecht: Wer hat das eigentlich?

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/kaufen-verkaufen/rechtliches-regeln/vorkaufsrecht-wer-hat-das-eigentlich

Können Sie Ihr vermietetes Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ohne den Mieter zuvor fragen zu müssen, ob er es nicht kaufen will? „Kommt drauf an“, werden Ihnen die Juristen da antworten.
 
Nämlich darauf, was Sie verkaufen und wann der Mieter eingezogen ist. Klingt kompliziert, ist es teilweise auch! Und selbst dann ist der Mieter nicht der erste, den Sie fragen müssen.

Viele Vermieter gehen irrtümlich noch davon aus, dass langjährigen Mietern automatisch ein Vorkaufsrecht zusteht. Doch das ist falsch!

Es wäre zwar fair, wenn Sie den Mietern Ihres Einfamilienhauses, in dem sie schon über 10 Jahre wohnen und in das sie viel Liebe und Geld gesteckt haben, das Haus zuerst zum Kauf anbieten: Aber das ist ein Kann und kein Muss, sofern Sie im Mietvertrag nicht ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters stehen haben.

Und selbst dann reicht es nicht, wenn Sie das nur in den Mietvertrag hineingeschrieben haben.  

Vorkaufsrecht vereinbaren: Sie müssen mit dem Mietvertrag zum Notar

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie Folgendes wissen: Grundsätzlich hat ein Mieter kein Vorkaufsrecht! Davon gibt es allerdings zwei Ausnahmen:

1. Sie haben bereits in Ihrem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht formell wirksam vereinbart. Das bedeutet: Sie können entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Dafür müssen Sie zum Notar gehen, was allerdings mit Notarkosten verbunden ist.
2. Sie haben Ihr Mietshaus nach dem Einzug Ihrer Mieter in Eigentumswohnungen umgewandelt oder beabsichtigen dies.

Wie sich ein Vorkaufsrecht rechtlich auswirkt

Besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Mieters, kann der Vorkaufsberechtigte – also Ihr Mieter – in Ihren bereits geschlossenen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen einsteigen wie der von Ihnen ausgesuchte Käufer.

Was Sie Ihrem Mieter bei einem Vorkaufsrecht verraten müssen

Steht Ihrem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, müssen Sie ihn nicht nur darüber informieren, dass Sie beabsichtigen, seine Wohnung zu verkaufen. Zu Ihren Informationspflichten gehört vielmehr auch, dass Sie ihm den genauen Vertragsinhalt mitteilen bzw. ihm eine Abschrift des notariellen Vertrags zukommen lassen.

Ab der Vorlage des notariellen Kaufvertrags beginnt für den Mieter eine 2-Monats-Frist zu laufen, innerhalb der sich Ihr Mieter überlegen kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Will er sein Vorkaufsrecht ausüben, reicht es, wenn er Sie darüber schriftlich informiert. 

Macht der Mieter dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, kann er die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart wurden.

Wichtig: Informieren Sie Ihren Mieter gar nicht oder unzutreffend über sein Vorkaufsrecht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen: Das müssen Sie wissen

Sie hatten ein „ganz normales Mietshaus“. Irgendwann überlegen Sie sich, das – aus welchen Gründen auch immer – in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Rechtlich eigentlich kein Problem, selbst wenn die Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet sind. Schwierig wird es erst dann, wenn Sie die umgewandelten Wohnungen verkaufen wollen.

Haben Sie die Mietwohnung nach dem Mietvertragsabschluss in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkaufen Sie diese, gilt für Sie § 577 BGB. Danach hat der Mieter dieser Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern diese chronologische Reihenfolge gegeben ist:

1. Sie haben vor dem Verkauf der Eigentumswohnung den Mietvertrag geschlossen und die Wohnung an den Mieter überlassen und
2. Sie haben erst nach dem Mietvertragsabschluss und der Überlassung die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt.

Vermieten Sie eine bereits umgewandelte Wohnung, gibt’s kein Vorkaufsrecht  

Vermieten Sie dagegen eine bereits umgewandelte Wohnung und wollen Sie diese Wohnung weiterverkaufen, hat Ihr Mieter kein Vorkaufsrecht mehr.

Bei der Reihenfolge Umwandlung – Überlassung/Mietvertragsabschluss besteht also kein Vorkaufsrecht mehr für den einziehenden.

Wer ein komplettes Haus verkauft, braucht kein Vorkaufsrecht fürchten

Gleiches gilt, wenn Sie als Vermieter Ihr Mietshaus komplett verkaufen und erst Ihr Käufer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt.

Als verkaufswilliger Eigentümer einer vermieteten und umgewandelten Wohnung sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter über sein Vorkaufsrecht zu belehren und ihm den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen.

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung

Ihr Mieter hat nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand des Erstkäufers gehörende Person die Wohnung erwirbt (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gleiches gilt, wenn der Vermieter gleich das komplette Gebäude als Ganzes verkauft.