Grundlagen zum Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

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Der klassische Verkauf von Immobilien durch Vermittlung von Maklern erfolgt in der Regel dadurch, dass mit akquirierten Interessenten Einzelbesichtigungstermine vereinbart werden. Die Interessenten werden mit einem Preisangebot konfrontiert. Nach der Besichtigung ergibt sich dann, ob ein Kaufinteresse besteht oder nicht.

Das Bieterverfahren überlässt es dagegen dem Interessenten, ein Preisangebot zu unterbreiten. Um zu einem guten Ergebnis zu kommen, organisiert der beauftragte Makler Besichtigungsveranstaltungen, auf denen zum gleichen Zeitpunkt mehrere Interessenten durch das Objekt geführt und Fragen von Interessenten beantwortet werden. Bei der Anzeigenwerbung für eine solche Aktion wird kein Preis genannt, es muss jedoch ein deutlicher Hinweis auf das Bieterverfahren stattfinden.

Ähnlich wie bei einer Auktion werden am Ende Angebote entgegengenommen und notiert. Die Abgabe der Angebote muss dabei nicht zwingend am gleichen Tag und bei Anwesenheit der Interessenten durchgeführt werden, teilweise wird ein späterer Stichtag genannt, bis zu dem die Angebote abgegeben sein müssen. Im Gegensatz zur Auktion, bei der ein Notar die Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den am meisten bietenden Interessenten und dem Eigentümer vornimmt, bleiben die Gebote hier für beide Seiten zunächst unverbindlich. Der Verkäufer kann sich also für den Höchstbietenden entscheiden, ist jedoch dazu nicht gezwungen. Haben sich Verkäufer und Käufer schließlich unter Vermittlung des Maklers geeinigt, bereitet dieser die Beurkundung des Kaufvertrages vor und vereinbart mit den beiden Parteien den Beurkundungstermin.

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB). Dieser Mietspiegel unterscheidet sich gemäß der amtlichen Begründung vom einfachen Mietspiegel durch eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Deshalb können an ihn weitergehende Rechtsfolgen geknüpft werden, nämlich die Festlegung als zwingendes Begründungsmittel (§ 558a Abs. 3 BGB) und die prozessuale Vermutungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsrechtsstreit (§ 558d Abs. 3 BGB).

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/alle-programme-datenbanken/mieterhoehung-bei-vergleichsmiete--558-bgb

Betriebskosten oder Nebenkosten: Kennen Sie diesen kleinen Unterschied?

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Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht. Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!

Mit Betriebskosten sind nur die umlegbaren Kosten gemeint

Was Betriebskosten sind, regelt gleich ein ganzes Gesetz: Die Betriebskostenverordnung. Darin sind abschließend alle Kosten aufgeführt, die Sie als Wohnungsvermieter umlegen dürfen. Und das ist auch schon der entscheidende Unterschied: Spricht man von „Betriebskosten“ sind damit eigentlich nur die umlegbaren Kosten gemeint, die dem Eigentümer eines Grundstücks laufend entstehen.
Auch das Mietrecht, was Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches ist, spricht z. B. in § 556 BGB nur von Betriebskosten und nicht von Nebenkosten.

Nicht alle Nebenkosten sind gleichzeitig auch Betriebskosten!

„Nebenkosten“ sind grob gesagt alle Betriebskosten plus die sonstigen Kosten, die Ihnen als Eigentümer noch zusätzlich entstehen können. Das sind zum Beispiel solche Kosten, die – weil sie nicht laufend entstehen – keine Betriebskosten sind.
So beispielsweise, wenn Sie einen Handwerker kommen lassen müssen, weil das Haustürschloss in Ihrem Mehrfamilienhaus nicht mehr funktioniert.
Die Kosten für den Schlosser sind dann keine Betriebskosten, weil sie nicht laufend entstehen und sich auch unter keine Kostenposition des Betriebskostenkatalogs von § 2 Betriebskostenverordnung fassen lassen.

Betriebskosten sind nur ein Teil der Nebenkosten

Kurz gesagt sind „Nebenkosten“ der Oberbegriff und die „Betriebskosten“ nur ein Teil von Nebenkosten, die einem Vermieter rund um seine Immobilie entstehen können.
In den Nebenkosten können also immer Betriebskosten stecken, aber in den Betriebskosten keine Nebenkosten, da diese nicht umlegbar sind.

Nebenkosten sind ein Fall fürs Finanzamt  

Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind damit zwar ausdrücklich nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten, dafür aber Nebenkosten.
Das heißt: Diese Kosten dürfen Sie dem Mieter zwar nicht auf die Betriebskostenabrechnung setzen, dafür aber dem Finanzamt auf die Steuererklärung: In der Anlage V unter den Werbungskosten. Das geht natürlich nur, wenn Sie Vermieter sind.
Ob Sie die Kosten dann sofort in einem Aufwasch absetzen oder nur abschreiben dürfen, hängt wiederum von der Höhe der entstandenen Instandhaltungskosten ab.

Wann Nebenkosten unter die Kleinreparaturenklausel fallen  

Daneben können Sie vom Mieter jedoch auch Instandsetzungskosten über die Kleinreparaturenklausel in seinem Mietvertrag ersetzt bekommen. Dazu muss jedoch zunächst einmal Ihre Kleinreparaturenklausel wirksam sein und alle Voraussetzungen, insbesondere die Höhe der Rechnung, müssen stimmen.
Zudem können Sie sich über die Kleinreparaturenklausel nur solche Kosten wieder zurückholen, die in der Wohnung des Mieters angefallen sind (also nicht die Kosten für die Reparatur des Haustürschlosses im Mehrfamilienhaus) sowie dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.